この記事はお家探しを始めていく中で
- 『土地と建築会社どちらを先に進めるのが良いか分からない』
- 『それぞれの進め方によるメリット・デメリットを知りたい』
という方向けです。
結論としては『土地』と『建築会社』どちらから決めても間違いではないので大丈夫ですが、それぞれメリットデメリットはあります。
例えば僕が今まで担当した客様の中には最初に住宅展示場に行き、
そこで『営業マンから勧められるままにお家を建ててもらう契約を交わし、そのまま永遠土地を探し続けている』というお客様が何組もいました。
この記事を読めばマイホーム探しをする際に『土地から探す場合』と『建築会社から探す場合』のそれぞれのメリット・デメリットを理解でき、あなたの家族にとって向いている探し方でマイホーム探しを進める事が出来るようになります。
- 建築会社・土地どちらから探すのが向いているのか
- 建築条件について
まずはこの記事の中で重要なポイントとなる『建築条件』の説明から、『土地から探す場合』と『建築会社から探す場合』それぞれの特徴をみていきましょう。
建築条件とは？建築条件は外せるの？
お家探し[土地探し]をしていると『建築条件付き』の土地を見かける事も多いと思います。
『建築条件付きの土地』とは簡単に説明すると
〈購入するためには、決められた建築会社と一定期間内にお家を建てる為の契約をする事が条件となっている土地〉の事を指します。
この一定期間内とは基本的には3か月がほとんどですが、土地によって変わる場合もあります。
建築条件のついている土地購入時のおおまかな流れ
建築条件付きの土地を購入した場合、まずは土地の売買契約を交わしてから建物の打ち合わせに入ります。
そして『一定期間内に間取りなどをある程度決め建物の契約をする』といった流れになります。。
建物の工事請負契約はベースの契約となります。
そのためその後の打ち合わせの中で出てくる仕様の変更などは、
[追加工事請負契約]で建物の契約に後付けする形となります。
もし一定期間内に建物の契約が結べなかった場合は土地の売買契約も白紙となり、手付金や預かり金などの売主が受け取ったお金は全額買主に返還されます。
建築条件は外せる？外せない？
理想の土地を見つけても『建築条件』が付いていた場合、自分の選んだ建築会社で建てることが出来ないのかというと実は必ずしもそうとは限りません。
もちろん建築会社は指定されていますが、交渉をする事によって『建築条件』を外せる場合もあります。
ただし、『建築条件』を外せるかどうかはあくまでも売り主側のさじ加減ですので、外せない場合も多々あります。
『建築条件』を外せる場合、本来建物で出ていたはずの利益分を『土地代に上乗せして購入する』のが普通です。
割高になる事は覚悟しましょう。
※追加工事などが出ることもあるため
基本的には上乗せして土地だけを売るよりも自社で建ててもらった方が利益が出ます。
建築条件を外せる可能性が高い物件の特徴
僕の働いている会社にもHM(ハウスメーカー)などから
「○○の土地の建築条件を外せますか？」と連絡が入ることは良くあります。
その際判断する基準としては
以下の項目が大きく関わってきます。
- 販売開始からの時間が経っている
- 問い合わせが少ない
- 会社が毎月利息を払っている
- 営業マンに他の物件を担当させたい
会社が土地を所有するにあたり、融資を受けている状況であれば毎月利息がかかります。
そのため販売期間が長かったり反響の数が少ない場合は建築条件を外してでも早く売ってしまいたいと考えるケースもあります。
また、その物件が残っている事で営業マンの手が取られるため、他で大規模なプロジェクト物件がある場合なども売り切ることを優先し、条件外しに応じる可能性も高くなります。
土地を所有する会社にとって
建築条件を外すメリットがある場合に交渉は可能となります。
建築条件を外せる可能性が低い物件の特徴
販売開始から期間が経っていない土地や、反響がたくさん入っているような土地の場合は建築条件を外せる可能性が低くなります。
また、大規模な分譲地の場合も、
・近隣住民への配慮
・会社としての建築実績
などの意味合いからも建築条件外しは少しハードルが高いと思っておきましょう。
建築条件の付いていない土地はどんな土地？
『建築条件が付いていない土地』も売りに出されていることはあります。
しかし『建築条件がついている土地』と比べると圧倒的に数が少ないので、もし自分の理想とする土地が売りに出されていたらものすごく運が良いと思っていいです。
ただし、その場合は建築条件を付けていない何か特殊な事情がある可能性も捨てきれないので少し注意しましょう。
不動産会社は売りに出されている土地を毎日チェックしています。
僕の働いている会社のように、建築もしている会社が『建築条件の付いていない売れる土地』を見つけた場合、その土地を買い取ってから『建築条件』をつけて再販売します。
何故建築条件がついていない土地があるのか？利益は？
『建築条件が付いていない』状態で販売されている土地は以下の理由が考えられます。
- 土地代そのものに利益が乗っている
- 土地の所有者が工務店などの会社ではなく個人の場合
- 建築条件を付けての販売が難しく問い合わせ件数を増やしたい場合
ハウスメーカーなどが表に出さずに抱えているような土地であれば、建築で利益を見込めるため土地代は相場で買えますが、そうでない『建築条件なし』の土地を買うのであれば少し予算に余裕を見ておかなければなりません。
土地から探す(建築条件付き)
郵便ポストに投函されるような
『モデルハウス見学会』
『新規分譲開始』
『現地説明会開催』
などの紙広告や、不動産情報サイトに掲載されている大部分はこの『建築条件付き』の土地になります。
ですので建築条件付きの土地は情報が集めやすいため、比較的希望に合った土地も見つけやすいのが特徴です。
土地から探す人はどんな人
では次は土地(建築条件付き)から探す人はどんな人が多いのかを見ていきましょう。
- 間取りや仕様は選びたい
- 多区画の分譲地に住みたい
- ハウスメーカーや選んだ工務店経由では希望する条件の土地が見つからなかった
- 建物に対してのこだわりがそこまで強くない
- 建物よりも土地を重視している
土地から探す人は上記のような考え方の人が多いです。
住みたいエリアなどがある程度限定されている場合も土地から探す方が現実的です。
土地から探すメリット6選
土地から探す場合に考えられるメリットはたくさんありますが、そのメリットがどのくらいの重要度なのかは個人差があります。
あなたの性格や家族の条件に照らし合わせながら参考にしてみてください。
- 物件量が多い
- 多区画の分譲地を探しやすい
- 建築会社を探す手間がかからない
- 土地と建物がセットになっているため予算の把握がしやすい
- 土地と建物がセットになっているため何かあった場合の窓口が統一されている
- 土地を所有している会社と建築会社が同じだと仲介手数料がかからない
上記のような項目に魅力を感じるのであれば土地から探す方法が向いています。
土地から探すデメリット
土地から探す場合に考えられるデメリットとしては、条件となっている[指定された建築会社]によっては工法や間取りの自由度に制限があったり、標準価格に含まれている設備仕様が希望に沿わない可能性があるという部分です。
『間取りは２つ３つのプランから選択制、シャッター雨戸や床暖房などが追加料金のかかるオプション仕様になっている』などのケースもあります。
建築会社の規模や特性によっては不得意な施工方法などがあったりする場合もあります。
契約前に土地と建物両方の説明をしっかり聞き、出来ること出来ないことを理解しておくようにしましょう。
僕が物件調査をする時に使っている資料請求のコツをこちらの記事で紹介しています。
興味のある方は読んでみてください。
建築会社から探す
住宅展示場に行ったりハウスメーカーや工務店と直接コンタクトを取り、お家を建ててもらう会社を決めると土地を後で探すことになります。
大手のハウスメーカーになると、まとまった土地の分譲地を販売していることもありますが、物件の数としては圧倒的に少ないため、
探しているエリア内で希望の条件の土地を見つけるのはとても難しいです。
建築会社から探す人はどんな人
お家を建ててもらう建築会社から探す人は次のような方が多いです。
- 『何らかの理由ですでに土地が用意できている』
- 『建物に強いこだわりを持っている』
- 『ネームバリューのある建築会社で建てたい』
例えば建築会社にはそれぞれ使っている部材や施工方法など会社のアピールポイントとしている部分があり、そういった部分に惹かれた方は建築会社が先に決まり土地を後で探す形になるのが一般的です。
建築会社から探すメリット
建築会社を先に選ぶメリットとしては
『自分の理想としている建物を追求できる』
これが最大のメリットです。
インターネットやSNSの普及で少し手を動かせば欲しい情報は無限に手に入れられるこの時代、『夢のマイホーム』に関するお客様の知識量も人によっては専門家並みになってきています。
お客様の要求する理想のマイホームも十人十色ですので、叶えられる建築会社もあれば叶えられない建築会社もあるのは当然の事かも知れません。
建築会社から探すデメリット
次はデメリットに目を向けてみましょう。
・『予算組みが難しい』
・『土地を見つけるのが大変』
・『建築会社が土地を所有していない場合仲介手数料がかかる』
この３点がポイントになります。
土地と建物がセットになっていない為、エリアや向き大きさなどの条件が整った希望の土地を見つけても、そこから[地盤改良費や造成費に上下水道の負担金、古家が建っている場合には解体費]など建築可能な土地にする為の費用が予想以上にかかってしまうケースも多いです。
そしてやはり1番大きなデメリットになってくるのが『土地を見つけるのが大変』
です。
ここが１番大変でみんなが苦労している部分です。
建築会社は決まったのに土地が見つからず、疲れてしまいお家探し(土地探し)自体を中断してしまう人も少なくありません。
当たり前の話にはなりますが、有名なハウスメーカーほどCMなど広告宣伝費をかけて会社の宣伝をしているため割高になってしまう傾向もあります。
『土地を見つけるのが大変』な理由
- 理想の建物を優先して追及することにより土地に回せる予算が少なくなってしまう。
- 選んだ建築業者が希望の土地(エリアや向き大きさなど)の情報を持っていない場合、建築条件の付いていない希望の土地を見つけるのが難しい。
- 建物の概要がある程度決まってしまっていると、『前面道路や土地によってかかる建物への様々な制限』があるため、建築の出来る土地が限られてしまう。
実際に僕が働いている会社にもハウスメーカーから「土地の建築条件を外して販売してほしい」という依頼は多く来ます。
その場合売れ残っている物件は受けることもありますが、自社で建てる方が利益が大きくとれる可能性があるため基本的にはお断りしています。
まとめ：入り口はどちらでもよいが理解して進めよう
建物に強いこだわりがある場合は建築会社から、そうでない場合は土地から探すの方が比較的スムーズにお家探しが出来ます。
- 建築会社から探す場合
建物に関してはとことん追求できるが土地探しが大変な場合が多い - 土地から探す場合
建物の説明もしっかり聞いておかないと後でオプション扱いの設備が出てきたり、希望する施工方法自体が困難な場合もある
どちらともメリットデメリットはありますのでそれを理解したうえで選択するようにしましょう。
