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マイホームの買い替えで後悔しない為の正しい手順とおすすめ査定方法を解説します

この記事は約17分で読めます。
この記事を書いた人

こんにちは、
僕は2004年から住宅販売員として800世帯以上のお家探しに携わり、2014年にマイホームを建築しました。
現在は2男2女の6人家族+保護猫『こま』のパパです。
X(旧Twitter)ではマイホームに関わるお役立ち情報や日常を日々発信しており、僕の発信が理想の土地を見つける手助けになれば嬉しいです

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マイホームの買い替えは、
自宅の売却もしなければならない人が多く、
そのため少し複雑になってしまいます。

買い替え方法は、
「売り先行」
「買い先行」
「売り買い同時進行」
と3つの方法があり、自分の状況によって選択できる方法も変わってきます。

買い替え方法や、
自宅の売却を任せる仲介業者などで
選択を間違えてしまうと、家が思いどおりに売れず資金計画に余裕がなくなって後悔するかもしれません。

この記事では、家の買い替え手順や注意ポイント・実際に僕が目の当たりにした失敗実例の紹介をしています。

理想の住まいを手に入れるために、ぜひご参考にしてください。

この記事で分かること
  • 3つの買替え方法メリットデメリット
  • 自宅売却の査定注意ポイント
  • 3つの媒介契約それぞれの特徴
  • 買い替えでの失敗実例

みんなの買い替え理由・タイミング

マイホームみんなの買い替え理由

長年住宅販売の仕事をしていると、
『今住んでいる自宅を売却し、新しい住まいに移住したい』と考える方のお手伝いをさせていただく機会がたくさんあります。

買い替えを考える理由やタイミングは様々ですが、経験上以下のような理由が多く見受けられます。

  • 住まいが手狭になった
  • 家族が減り広い家が必要なくなった
  • 転勤などにより引越しが必要になった
  • 近隣トラブルに巻き込まれた
  • 周辺環境に変化があり住みにくくなった

『家族が増えた』や『家族が減った』など
自分の家族に関係する理由であれば、ある程度タイミングは自分で決めることが出来ます。

しかし、転勤や近隣トラブル、
周辺環境の変化など外的要因の場合は、期限があったり急を要する状況になってしまうケースも少なくありません。

こま
こま

買い替えの場合、持ち家の売却が絡む分少し複雑になります。
手順や売却方法など、ある程度の知識をもって進めるようにしましょう。

買い替え|まずは現状把握から

買い替えを検討するのであれば1番最初にしなければならないのが現状把握です。
まずは、現在の住宅ローンの残債と自己資金を把握しましょう。

買い替えの方法は『売り先行』『買い先行』『売り買い同時進行』の3つの方法がありますが、状況によって最適な買い替え方法が変わってきます。

状況ごとのおすすめ度を以下の表にしましたので参考にしてください。

売り先行買い先行売り買い同時進行
残債無し資金あり
残債無し資金無し
完済可能資金あり
完済可能資金無し
完済不可資金無し
状況別買い替え方法おすすめ度

査定で自宅の売却相場を知ろう

自宅の査定依頼先に悩む夫婦

住宅ローンの残債と自己資金を把握出来たら、次は自宅の売却相場の把握が必要です

自宅の売却相場を知るためには不動産業者に査定をしてもらうのが確実で効率的です。

しかし、査定をしてもらったからと
売却までをも任せる必要はありません。

あくまで査定は相場を知るためと割り切り、売却を任せる業者はしっかりと選びましょう。

査定と聞くと、
不動産屋が自宅に来て、家の中や敷地を見て回るので依頼しにくいと感じる人も多いと思います。

しかし、実際に自宅までは来ることもなく、周辺の相場を調べ、自宅の資料を基に簡易的に査定額を算出する『簡易査定』という方法もあります。

こま
こま

僕の経験上、
不動産は適正価格での販売なら
3か月あれば買主は見つかります。

マイホームの査定ポイントを知ろう

自宅の査定とは、
自宅の現在の市場価値を評価することを意味し、一般的に以下のような要素が考慮されます。

  • 土地の価値
    • 不動産の土地の広さや形立地条件などが評価されます。
      土地の価値は、周辺の地価や需要と供給のバランスなどに基づいて決定されます。
  • 建物の状態
    • 不動産の建物の年数や構造、設備などが評価されます。
      建物の状態が良好であれば査定額が高くなる場合もあります。
  • 周辺環境
    • 不動産の周辺環境や交通アクセス、近隣の施設なども考慮されます。
      例えば、商業施設や公園などの利便性が高い場所は査定額が高くなる傾向があります。
  • 市場動向
    • 不動産市場の需要と供給の状況や地域の経済状況なども考慮されます。
      同じ不動産でも、地域や時期によって査定額は異なる場合があります。

おすすめのマイホーム査定方法

  1. 購入する不動産会社に依頼
  2. 大手の不動産会社に個別で依頼
  3. 一括査定サービスで依頼

自宅の査定依頼は
『地元の不動産屋にするべき』
という記事はたくさんありますが、それは大きな間違いです。

決して、地域密着型の不動産屋が悪いというわけではありません。

しかし、不動産屋は数字第一主義の会社も多く、そこで生き残るためにお客さんを騙すようなことをする会社や営業マンがいるのも確かです。

つまり、僕が思うのは
検討した結果『地元の不動産屋になった』は良いですが、『地元の不動産屋だから良い』は間違いだという事です。

こま
こま

購入物件が決まっていない場合、
1社のみに査定を依頼するのは絶対に避けましょう。

購入する不動産屋に依頼

気に入った物件があるのであれば、
購入する(予定)不動産屋に査定依頼するのが最善です。

なぜなら、
新居を買ってもらうためには、スムーズに自宅売却が出来なければならないため現実的な値段での査定額を出してくれることが期待できるからです。

そのまま売却を任せることになった場合、
同じ担当に売りと買い両方を任せることで、
新居と今の住まいの引き渡し時期の調整、費用や何かあった時の相談相手の一括化が出来、余計な負担を大きく減らすことが出来ます。

大手の不動産会社に個別で依頼

大手の不動産会社はマイホームの査定・売却制度が確立されています。

全国区の不動産会社であれば、実際にマイホームを探しているお客さんもたくさん抱えているため、売却がスムーズに完了する可能性も高まります。

ただし、1社ではなく必ず2社以上に査定依頼を出し、より良い条件の方を選択するようにしましょう。

僕のおすすめは以下の2社です。
2社とも不動産業界トップクラスの会社です。

ノムコムの不動産無料査定

月間利用者数300万人の野村不動産の査定サービス「ノムコム」

三井のリハウスでスピード無料査定!

37年連続売却取扱件数1位の三井のリハウス

こま
こま

特に希望が無ければこの2社に依頼しておきましょう。
少なくともどちらかには依頼しておくのがおすすめです。

一括査定サービスの利用

検討物件が定まっていない状況で、自宅の相場を把握する場合は一括査定がおすすめです。

一括査定の場合、基本的には実際に自宅まで不動産屋は来ることはありません。

簡易査定が可能なため気軽に利用でき、複数社から査定内容を聞くことが出来るメリットがあります。

無料一括査定はおうちクラベルで!

ソニーグループ関連企業、かつ東証プライム上場企業が運営している安心の一括査定サービス

こま
こま

一括査定サービスは無料で利用が出来るため、自宅の売却相場を知りたい場合はやっておくべきです

やってはいけない査定依頼

個人的にはチラシなどを見て、その1社のみに査定依頼を出すのはおすすめできません。

そもそも仲介業者は預かっている物件が売れると、その成約価格に対して3%~5%の仲介手数料が報酬として貰えます。

そのため、業者によっては1件でも多く売却物件を預かろうと
『あなたのマンションが売りに出るのを待っている人がいます』といった嘘の内容の広告をポストに投函したり
『僕に任せてくれたらこの金額で売れます』
など根拠のない査定額を伝えることもよくあることです。

記事内の【買い替えの失敗実例】でも紹介していますが、いい加減な仲介業者だと、
根拠のない嘘を餌に物件を預かり、そこから理由を付けて値下げをしたり安く業者が買い取ろうとすることもあります。

こま
こま

もちろん本当に親身になってくれる仕事の出来る人もいますが、いい加減な仲介業者も多いのが実情です。
仲介業者の選択に失敗してしまうと取り返しがつかない事になってしまう場合もあるので注意しましょう。

仲介手数料の上限などは
【仲介手数料】とは?仲介と売主直売の違いを現役住宅販売員が徹底解説!
を参考にしてみてください。

無料サイトを利用して相場を把握する

「すぐに買い替えを考えているわけでは無いので、業者に依頼をするのは少し敷居が高いな」と感じる人は『ウチノカチ』を利用してみるのが良いと思います。

ウチノカチは、
国土交通省の過去20年間、約510万件の取引情報に基づく不動産の価格相場情報を提供
マンション、住宅、土地および賃貸物件の価格相場・推移、家賃相場・推移がひと目でわかる、無料のウェブサービスです。

東京都大田区蒲田の中古戸建相場
令和6年1月12日時点

上記の画像は、
僕の母方の実家がある東京都大田区蒲田の中古戸建相場を調べたものです。

こま
こま

前年比や、土地・建物面積の平均値まで出てくるため、手軽に自分の持ち家の優位性や相場を知ることが出来ます。

3つの買い替え方法を知ろう

マイホームの買い替え|売り先行の流れ


自宅の売却と住み替え先の決定引っ越しまでの手順は大きく分けると以下の3つになります。

  • 売り先行
  • 買い先行
  • 売り買い同時進行
こま
こま

それぞれにメリットデメリットがあります。
今の状況に照らし合わせて自分に合う手順を確認しておきましょう。

買い替え|売り先行

売り先行とは、
自宅の売却が完了してから新しい住まいを見つける買い替え方法です。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは以下の3つです。

  • 売却に期限が無い
    • 売却時期に期限が無いため、納得できる金額で売れるまで待つことが出来ます。
      また、同じ理由により買い手を選ぶことも出来ます。
  • 売り止めしやすい
    • 売却自体をやめたとしても、買い手が見つかっていない状況であればペナルティや費用はかかりません。
  • 資金計画を立てやすい
    • 売却益などを新しい住まいの頭金にまわすことができ、資金計画が立てやすくなるのも大きなメリットです。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは以下の3つです。

  • 住宅ローンの完済が必要
    • 売却したお金や手持ちのお金で、住宅ローンの完済が可能でなければ売り先行は選択できません。
  • 内覧がストレスになる
    • 生活をしている状態での内覧となるため、掃除やスケジュール調整が必要です。
  • 仮住まいが必要
    • 自宅の売却後、新居が見つかるまでの期間は仮住まいが必要になります。

こんな人におすすめ

売り先行は、
前提条件として、売却益や手持ちのお金で既存の住宅ローンを完済する事が可能で、かつ時間に余裕があり少しでも高く自宅を売却したい人にはおすすめの方法です。

こま
こま

住み替えを前提に売り先行で自宅の売却をするのであれば、あまり強気すぎる値段設定ではなく相場より少し高めぐらいがおすすめです。

買い替え|買い先行

買い先行とは、
新しい住まいを購入し、引越しをしてから自宅の売却をする買い替え方法です。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは以下の3つです。

  • 売却に期限が無い
    • 売却時期に期限が無いため、納得できる金額で売れるまで待つことが出来ます。
      また、同じ理由により買い手を選ぶことも出来ます。
  • 空き家状態での自宅売却になる
    • 内覧時の立会いが必要ではなくなり、内覧の予定が入りやすくなります。
  • 新しい住まい探しに集中出来る
    • 物件の購入を優先させるため、理想のお家が見つかるまでじっくり探すことができます。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは以下の2つです。

  • 返済負担が大きくなる
    • 既存の住宅ローンの返済プラス
      新しい住まいのための住宅ローンの返済になるため、月々の支払額が大きくなります。
  • 維持管理が必要となる
    • 新しい住まいに引越しをした後に自宅の売却をするため、家が傷まないよう定期的に換気をするなどの維持管理が必要となります。

こんな人におすすめ

買い先行は、
手持ちのお金で完済できない場合は既存の住宅ローンとの二重払いになるため、ある程度収入に余裕があり、引っ越しを急いでいる人におすすめです。

こま
こま

売却するお家と購入するお家の距離が離れている場合、管理が大変なので注意しましょう

買い替え|売り買い同時進行

売り買い同時進行とは、
自宅の売却をしながら新しい住まいの建築を進める買い替え方法です。

売り買い同時進行のメリット

売り買い同時進行のメリットは以下の4つです。

  • 引越しが1度で済む
    • 自宅の引き渡しと新居の引っ越しを調整することにより、仮住まいすることなく1度の引越しで済ませることが出来ます。
  • 月々の負担額を抑えることが出来る
    • 売却したお金を既存の住宅ローン返済に充てることが出来、買い先行のように自宅の維持管理も必要ありません。
  • 短期間で完結できる
    • マイホームは売却するのも購入するのも簡単な事ではなく、時間も精神も使うものです。
      売り先行や買い先行と比較した場合、同時進行することにより短期間で完結することが出来ます。
  • 残債が残っていても購入が出来る
    • 理想の住まいを見つけれた際、売り先行や買い先行のような資金的な縛りなく物件購入を進めることが出来ます。

売り買い同時進行のデメリット

売り買い同時進行のデメリットは以下の2つです。

  • 期限が出来る
    • 基本的には、自宅を売却することを前提に資金計画を組むため、引越しの期限までに現金化しなければなりません。
  • 相場よりも安い買取に可能性がある
    • 期限内(新居の引き渡し)に自宅の売却が出来ない場合、販売価格よりも安く業者に買い取ってもらい現金化しなければならなくなる可能性があります。

こんな人におすすめ

売り買い同時進行は、
売却したお金や手持ち金では既存の住宅ローンを完済できず、残債を新しい住まいの住宅ローンに組み込んだ買い換えローンを利用する人におすすめの方法です。

こま
こま

売却を依頼する業者と購入する物件の業者を統一することで、管理とやり取りがスムーズになります。

自宅を売却するための媒介契約を知ろう

指定流通機構(レインズ)図解

自宅を売却する際には、不動産会社を仲介役として、売主と買主双方の取引を円滑に進めるための媒介契約を締結することが一般的です。

媒介契約には、
【一般媒介契約】【専任媒介契約】【専属専任媒介契約】
の3種類の契約の形があり、以下は、3つの不動産売却契約タイプを、表にまとめたものです。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
媒介契約の相手複数の不動産業者と契約可能1社の不動産業者と契約1社の不動産業者と契約
他社との売買交渉自分で他の業者とも交渉できる契約した業者のみが売買交渉を行う契約した業者のみが売買交渉を行う
契約期間不特定の期間3か月以内3か月以内
営業活動の報告義務義務なし14日に1回以上7日に1回以上
レインズへの登録義務なし7日以内5日以内
契約の有効範囲複数の業者と契約しても良い契約した業者のみが売却に関与する契約した業者のみが売却に関与する
他社との競合同時に複数の業者に売り出しを頼むことができる契約した業者のみが売り出しを行う契約した業者のみが売り出しを行う
販売価格の設定自分で販売価格を設定できる契約した業者と相談して販売価格を決める契約した業者と相談して販売価格を決める
媒介契約の種類と比較表
こま
こま

買い替え方法に合わせて媒介契約の種類を選ぶのも良いと思います。

  • 【一般媒介契約】
    • 期間の制限が無く、
      納得する価格で売りたい『売り先行』や『買い先行』向き
  • 【専任媒介契約】
    【専属専任媒介契約】
    • 早期に確実に買い手を見つけたい『売り買い同時進行』向き

一般媒介

一般媒介契約は、
複数の業者に仲介を依頼し、広く市場に出すことができる契約です。

一般媒介契約は自分で買い手を見つけたり、複数の仲介業者に依頼が出来たりと、自由度が高いのが大きな特徴です。

報酬は、売却が成功した業者に支払われることになります。

こま
こま

仲介業者からすると、
報酬がもらえない可能性があり、販売活動に力を入れにくいデメリットもあります。

専任媒介

専任媒介契約は、
1社の不動産業者にのみに仲介を依頼する契約です。

一般媒介契約と同じく自分で買い手を見つけてくることは可能ですが、仲介を依頼する不動産業者は1社のみです。

契約した業者のみが売買交渉を行い、購入希望者を探すため、自分で買い手を見つけたとき以外は契約した業者に報酬が支払われます。

こま
こま

他の不動産業者に取引を横取りされる可能性が無い分、積極的な販売活動が期待できます。

専属専任媒介

専属専任媒介契約は、
1社の不動産業者にのみに仲介を依頼する契約です。

専任媒介契約との違いは、自分で買い手を見つけてきた場合も、必ず契約している不動産業者を介して取引をしなければならない点です。

そのため、物件の売却に関して独占的な権利を持ち、必ず契約した不動産業者に報酬が支払われることとなります。

こま
こま

必ず報酬を得ることが出来るため、積極的な販売活動が期待できます。

マイホーム買い替えでの失敗実例

長年住宅販売の仕事をしていると、
マンションから戸建てや戸建てから戸建てなど買い替え希望のお客さんを接客する機会があります。

ここでは、
そんな買い替え希望のお客さんとのやり取りの中で実際に見聞きした買い替えの失敗例を3つ紹介させていただきます。

引越しのタイミングが合わない

建売から注文住宅希望へ。
探す物件を途中で変更したAさん家族の話

30代中盤のBさんは、
奥様と1人のお子様を持つ3人家族。

Bさん家族は、
庭のある少し広めの土地に住みたいと思い、買い替えを考えていました。

家探し当初は、注文建築ではなく建売で探していたAさん家族。
そのため、買い手のついた家の引き渡し日までに新居の完成が間に合わず、引越しを2度するはめになってしまいました。

持ち家の売却依頼をして、建売物件を見てまわっている最中に買い手が見つかったので引き渡し期限を十分に取らなかったことが原因です。

買い替えには、
・仲介業者
・持ち家の買い手
・新居の不動産会社
・建築会社
など複数の人や会社が関わります。

そのため、条件の変更などが簡単ではなくなっていますので、しっかりと状況を把握したうえで進めるようにしましょう。

こま
こま

買い替えを検討し始めたら、
自宅の査定依頼は早めにしておくべきですが売却を依頼するのは慌てないようにしましょう。

自宅の相場が分からない

子供が産まれ手狭になってきたため、
住んでいるマンションから戸建てへの住み替えを検討していたBさん家族の話

30代後半のBさんは、
奥様と2人のお子様を持つ4人家族。

僕が担当していた分譲地に初めてご来場いただいた際、ご記入いただいたアンケートには、「自宅査定済・売却希望価格○○○〇万円」と書かれていて、それはBさんが住んでいるマンションの相場よりも1,000万円以上高い価格での売却希望でした。

その理由を聞くと、「私が住んでいるマンションに興味を持ってくれている人がいて、売りに出すのを待っている」とのこと。

このような手法は、仲介業者が売却物件を引き受けるためによく行われるもので、即座に売れるかのような印象を与える青刷りの広告を作成し、ポストに投函するものです。

実際に、Bさんがお住まいのマンションの販売中の物件を調べてみると、Bさんが希望されている売却価格よりも500万円以上安い部屋が2部屋販売されていましたが、お客さんは付いていない状況でした。

Bさんは、自宅を売却しなければ一戸建てを購入することができない状況だったので、僕は現実的な売却価格を提案しましたが、残念なことに、「るいさんの査定額は安すぎるので、お任せすることはできません」と断られてしまいました。

その後、しばらくBさんの自宅の売却情報を追っていましたが、何度か値下げを繰り返し、最終的には販売自体を取りやめてしまっていました。

自宅の売却に関して厳しい事ばかり言う僕よりも、甘い言葉ばかりを言ってくれる仲介業者を信用したい気持ちは分かりますが、とても悔しく残念な結果になってしまいました。

こま
こま

査定額を高く出してくれる業者が信用できる業者ではありません。
売却物件を預かりたいがための甘い査定額なのか、売り切るためのシビアな査定額なのか業者の意図をくみ取って正しく判断することが大事です。

『囲い込み』されてる?

手持ちの現金と自宅の売却資金を使い、住み替えを検討していた60代中盤のCさん夫婦の話

Cさん夫婦は、
子供たちが自立し家を出たため長年住み続けた古い戸建てを売却し、2人で住むために少し小さめの戸建てを検討していました。

僕がCさん夫婦と初めてお会いしたのは、専任媒介で仲介業者に自宅売却を任せ、8ヶ月ほど経った頃でした。

Cさんに自宅の売却状況を確認すると、
8ヶ月間での案内件数は、任せている仲介業者が連れてきたわずか2組のみ。

さらに、売却状況の報告もないため、
問い合わせの件数に関しても把握が出来ていませんでした。

それに加え、
「最近ではなかなか売れないことを理由に買い取りの提案も受けている」
と言っていました。

もしかしたら『専任媒介を受けている仲介業者が、Cさん宅の囲い込みをしたうえで安く買い叩こうとしているのでは?』
と思い調べてみることに。

レインズでCさん宅の売却資料を見つけ、業者に物件確認をしてみると、案の定担当の営業マンから「売却中だが契約予定なので案内は不可」と言われました。

Cさん夫婦に状況を説明したところ、理解してもらう事ができたため、自宅の売却と新しい住まい両方のお世話に任せてもらうことになりました。

危うくCさん夫婦は、安い値段で業者に買い取られ、何も知らずに何百万円と損をさせられるところでした。

こま
こま

販売活動をしっかりとせずに、売れない事を理由に安値で買い取ろうと考える業者もいます。

まとめ

マイホームの買い替え流れ

買い替えをするのであれば、
何よりもまずは現状の把握が大事です。

  • 自宅の住宅ローン残債
  • 自己資金

この2点が把握出来たら、
次は不動産屋に査定をしてもらい
自宅の売却相場を知りましょう。

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ここまでくれば、新しい住まいに関する予算組みもある程度目途が立ってきます。

次は買い替え方法の選択です。

  • 売り先行
  • 買い先行
  • 売り買い先行

【住宅ローン残債】【自己資金】【自宅の売却相場】を把握し、自分に合った販売方法を選択しましょう。
買い替え方法に合わせて新しい住まい探のスタートです。

こま
こま

ストレスのない住み替えが出来るよう、仲介業者との付き合い方や査定依頼をする方法など注意ポイントをしっかり守りましょう。


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