こま

この記事を読むと
住宅ローンの理解が深まり、住宅ローン選びで失敗する可能性を下げることが出来ます。

【住宅ローン】おすすめの勉強方法は？

一言で住宅ローンの勉強方法と言っても、目的が違えばおすすめの勉強方法も違います。

住宅ローン自体の仕組みなど、
専門知識を勉強したいのであればこのページを閉じ、本を読んだりセミナーに参加するのがおすすめです。

この記事は、仕組みや専門知識よりも、『住宅ローンを利用するなら知っておいた方が良い事』に焦点をあてて書いています。

情報量がかなり多いので、記事を読んでみて役に立つとおもえたら見返せるようにブックマークして貰えれば嬉しいです。

こま

マイホームの購入にあたり、実際に住宅ローンを利用する予定がある人には必ず役に立つ内容になっています。

【住宅ローン】融資実行までの一般的な流れ

住宅ローンの利用は一生でそう何度もあるものではありません。
まずは、大まかな流れとそれぞれの工程を把握しましょう。

金融機関の比較・決定

メガバンクや地方銀行、ネット銀行や信用金庫など様々な機関が住宅ローンの取り扱いをしています。その中からまずは自分に合った金融機関を見つけましょう。

金融機関の選択がまだの方は、無料で一括比較ができるモゲチェックを利用してみてください。
住宅販売員が徹底解説！【モゲチェック】とは？なぜ無料？評判・口コミは？

事前審査(仮審査)

源泉徴収票は必要ですが、収入の公的証明などを必要としない簡易的な審査です。

金融機関や込み具合によりますが、早ければ翌日から3日程、遅くても1週間ほどで審査結果が出ます。

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金融機関が個人信用情報を見ます。
借入れなどがある場合は記入漏れないよう特に気を付けましょう。

本審査

事前審査と比べ必要書類も多く、より本格的な審査となります。

事前審査で承認が得られた金融機関に申し込みます。(事前審査なしでの本審査も受け付けている金融機関もあります。)

ローン契約

本審査で承認が得られると次は金融機関との契約となります。
ローン契約は正式には『金銭消費貸借契約』といい、金消(きんしょう)契約とも呼ばれます。

ローン契約では、住宅ローンの金利の確定や融資額、融資実行日などを契約書によって取り交わします。

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所要時間は2時間前後が目安となります。

融資実行

融資実行日は、通常物件の引き渡しと同日になります。

金融機関から通帳に融資額の入金があり、そこから不動産屋への仲介手数料や物件の残代金、司法書士などへの支払いを行います。

こま

月末など窓口が混んでいなければ所要時間は1時間程です。

【住宅ローン】意外と知らない16の事実

住宅販売の仕事を長くしていると、知識として当たり前に蓄積されていることでも、初めて住宅ローンを利用する側からすると知らない事はたくさんあります。

Twitterるい（住宅販売員・子供4人のパパ）で情報発信している中で、比較的反応が大きかった事や知っておくべきことをまとめました。

金利の確定は実行日

住宅ローンの返済額を決めるのは
『借入金額』
『借入期間』
『金利』
の3点で、その中で唯一自分で決めることが出来ないのが『金利』です。

じつは、この『金利』が確定するのは事前審査時でも本申し込み時でもローン契約時でもありません。
融資実行月(引き渡し)の金利が適用されます。

こま

仕方のない事ですが、
月初めなどの引渡しの場合だと前月より下がればラッキーですが、逆の場合は悲しいですね

基本的には返済中に期間の延長は出来ない

住宅ローンを組む際、返済期間を決定します。
その返済期間は繰り上げ返済を行う事で短縮が可能です。

しかし、逆に返済期間を延長することは難しく、同条件のままでは返済自体が困難な場合などに限り銀行と話し合いをし、延長可能かどうかが決まります。

一部繰り上げ返済で期間の短縮or支払額の縮小

金融機関にもよりますが、
一般的には一部繰り上げ返済の申し込み時に
『月々の支払額を下げる』か
『返済期間の短縮』を選択します。

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一部繰り上げ返済の場合
ネットバンキングを利用することで手数料0円にしている金融機関がほとんどです。

一括繰り上げ返済の手数料

一部繰り上げ返済は
ネットバンキングで手続することで手数料が0円になる金融機関が多いですが、一括繰り上げ返済の場合は基本的に手数料がかかります。

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1月分の返済を残して
一部繰り上げ返済にする事で手数料を節約できます。

事前審査と本審査で借入可能額が変わる可能性がある

住宅ローンは『月々の返済可能額』を基準に借入可能額が決まります。

『月々の返済可能額』は以下の項目に影響を受けます。

見落とされがちですが、
金利が上がると月々の返済額も大きくなるため、借入可能額が下がります。

こま

事前審査から本審査までの期間が空く場合、金利の上昇に気を付けましょう。

借り換え不可の期間があることも

商品や金融機関によっては
『住宅ローンの融資実行から〇年間は借換(一括返済)できません』
とルール決めされているケースもあります。

借換を前提として、高金利で住宅ローンを組む場合などは注意しましょう。

金融機関の【当初〇年間金利〇〇％】に気を付けて

お客様から
「すごく金利の安い住宅ローンを見つけたけどどう思う？」と相談を受けることがあるのですが、そういった場合は各金融機関が打ち出している『借り入れ当初〇年間は金利〇％』のようなキャンペーン商品のケースがほとんどです。

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キャンペーン期間が終わると金利が一気に上がり、トータルで考えると普通に借りた方が安くなることが多いので注意しましょう。

その借金、金融機関にはバレます

金融機関は２つ、もしくは３つの機関の個人信用情報を閲覧することで、審査対象者を調査します。
そのため借金をしていたり、返済が滞っていた過去がある場合は分かります。

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隠すよりも、担当に正直に話をして対策を考える方が得策です。

個人信用情報を取り扱っている機関は以下の3つです。
銀行系はKSC・JICC、
消費者金融やクレジットカード系はCIC・JICCと覚えておきましょう。

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本人であれば個人情報の開示が出来ます。
不安がある人は確認しておきましょう。

車のローンが住宅ローンで不利になる理由

金融機関は『審査対象者が月々いくらぐらいであれば返済可能なのか』を基準に借入上限額を計算します。
そのため、住宅ローンに比べ期間が短く月々の支払額が大きくなりがちな車のローンは借入上限額に大きな影響を与えます。

例えば、車のローンで月々3万円の支払いがある場合を住宅ローンに置き換えて考え見ましょう。
金利0.775%で35年返済の場合、月々29,911円の返済なら1,100万円の住宅ローンを組むこととなります。

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つまり月々3万円の車のローンは金融機関から見ると住宅ローン1,100万円の既存借り入れと同等として見られるため借入上限額に影響するのです。

最初から複数社での事前審査は避けるべき

『まずは事前審査１社、
次に気になる金融機関を絞って事前審査１～２社、本審査に進めるのは１社』
この手順ですすめるべきです。

最初から複数の金融機関に事前審査を出すことをすすめる営業マンがいますが、絶対に避けましょう。

理由は、もし個人信用情報に問題があった場合、複数に事前審査を出していると全ての審査結果が否決になってしまうからです。

さらに、例えば３社に事前審査をかけ否決になってしまった場合、４社めの金融機関が個人信用情報を見ると『〇月〇日に３社が個人信用情報を見た』と履歴が残っています。
もちろん４社目の金融機関は
『この人は何か問題を抱えているのでは？』
という目線になり心象が悪くなってしまうことも大きくデメリットとなってしまうのです。

こま

まずは１社のみ事前審査を出し、
何か問題があった場合その問題を解決してから他の金融機関に事前審査を出すべきです。

変動金利5年・125%ルール

ほとんどの金融機関は変動金利選択時に5年・125%ルール(返済金額は5年間変わらない・金利の上昇があっても支払額の上限は125％まで)が適用されます。
しかし、まれにルール適用外の金融機関もありますので注意しましょう。

5年・125%ルール適用外の金融機関例

• 新生銀行
• ソニー銀行
• PayPay銀行

免許証末尾の数字

免許証に載っている数字の末尾は、免許証の再発行回数になります。
昔担当したお客様が２回免許証を紛失したことがあり、免許証末尾の数字が２になっていましたが銀行からかなり細かく経緯などを質問されました。

免許証の末尾の数字が大きくなると住宅ローンが組みにくくなるので気を付けましょう。

名義貸しに注意

長年不動産に携わっていると時々あるケースですが、結婚前に実家の建て替えやリフォームのために親と共同でローンを組んでいたり、友人知人に名義貸しをしている人がいます。

名義貸しの場合、返済しているのは自分ではなくても返済義務が発生してるため、住宅ローンを組む際にはものすごく不利になってしまいます。

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名義貸しが原因で住宅ローンを組めずマイホーム購入を諦めた人が今まで何組もいます。
名義貸しには気を付けましょう。

違法建築や私道の物件は担保評価がつかない可能性も

住宅ローンは金融機関が
『借りる人』と『物件』を審査し判断して貸付を行います。

購入する物件が違法に建築されていたり、前面道路に問題があったりすると、担保としての価値がないと判断され審査に通らない可能性があります。

こま

中古物件を買う際は特に注意しましょう。

販売業者のおすすめ銀行は好条件が理由ではない

不動産を取り扱う業者が住宅ローンを紹介する際、どの金融機関をおすすめするのかを選択する基準はいくつかあります。

基本的には金利や団体信用生命保険など商品内容の良いものを勧めてくれるわけではありません。

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金利や団体信用生命保険などの商品内容で住宅ローンを選択したい場合は、しっかり比較検討したい旨を伝えるようにしましょう。

携帯電話や奨学金も個人信用情報に載ります

住宅ローンの審査時には金融機関が個人信用情報を閲覧し、
【どういうお金を借りてどう返済しているのか】のチェックをします。

そのため、個人信用情報の内容次第では住宅ローンを融資できる信用に足りないと判断され、融資非承認となることもあります。

個人信用情報には『クレジットカードの利用履歴』や『消費者金融の借金』の他に、『奨学金』や『携帯電話代の分割払い』なども載ります。

こま

奨学金や携帯電話代の借金は住宅ローンと切り離して審査をする金融機関もあります。

【住宅ローン】よくある質問

住宅ローンってみんないくらくらい組んでる？

自己資金や頭金も違えばエリアも家族構成もばらばらですが、
令和3年度国土交通省の調査結果から全国平均での住宅ローン借入金額を掲載しておきます。

こま

あくまでも全国平均なので、
目安程度に参考にし、自分の家族に合った予算を考えましょう。

予算の決め方についての詳細記事はこちらです。
マイホームの予算決めポイント４選・住宅ローン借入額と返済額一覧表

頭金は貯めるべき？

頭金をたくさん貯めることができれば、借入金額を少なくすることができるので、トータルの住居費負担を軽くすることができます。

例えば、諸経費込みで4,000万円の物件を買う場合、頭金を含めたトータルの返済額を比較すると下表のようになります。

頭金を多く入れたほうがトータルの住居費負担は軽くなります。
しかし、金利が高い全期間固定1.83%の試算例でも、頭金を100万円増やしたとしても、トータルで36万円くらいしか負担は軽くなりません。

1年かけて頭金を100万円増やせても、
その1年間の家賃負担は36万円を超えてしまうのではないでしょうか。

こま

家賃負担額以上にプラスになるくらい頭金を貯めるのはとても難しい事だと思います。

ネット銀行保証料０円はお得？

ネット銀行などで【保証料0円】と大きく表示されているのを見たことがある方も多いと思います。

しかし、通常の金融機関では事務手数料が3万円～5万円程度なのに対し、ネット銀行では通常の金融機関の保証料と同額程の手数料がかかることがほとんどのため、残念ながらお得とは言えません。

こま

大きく表示されていない諸費用までしっかりと比較するようにしましょう。

住宅ローンの返済はいつから始まる？

住宅ローンの返済が始まるのは融資が実行されてから、つまり引き渡しを受けてからになります。

ローン契約の際、返済日を25日に設定し、引き渡し日が27日だった場合は一般的には翌月の25日に日割りで住宅ローンの返済がスタートする形となります。

こま

住宅ローンの商品や金融機関によっては、土地と建物の融資実行が別々の場合土地分の返済が先に始まり、家賃と二重払いになる可能性があるので注意しましょう。

ボーナス払いはいくらまで？

住宅ローンの返済方法として、
月々のみで返済していく方法の他に、年2回月々返済額に上乗せする形のボーナス併用払いという返済方法があります。

金融機関によって多少の違いはありますが、
ボーナス払いに設定できる上限が決まっていて、総借入額の40％～50％が一般的です。

しかし、一般的にボーナスは変動する可能性があるため、借入額の20％～30％程度を目安に設定するのがおすすめです。

4000万円の借入を金利0.775%で35年返済した場合、以下の表のようになります。

こま

ボーナス払い④と月々払いを比較すると総返済額が35年で約3万円程の差となります。
損得ではなく、月々の支払額やボーナス支給の安定性を基準に考えた方が良いですね

本審査後なら車を買っても大丈夫？

答えは『融資実行まで待ちましょう』

もちろん現金で購入するのであれば問題はありませんが、ローンを利用すると個人信用情報にその内容が載ります。

金融機関によって個人信用情報を閲覧するタイミングは様々ですが、審査時と内容が変わっていた場合は条件が変わってしまうため、
最悪の場合承認取り消しになり融資が受けれなくなってしまう可能性があります。

こま

車のローンや携帯電話の分割購入、クレジットカードでの月々払いは融資が実行されるまでは絶対に利用しないようにしましょう。

【住宅ローン】選択基準：金融機関による違い

住宅ローンを利用する際、何を基準に金融機関を決めるのかは選択する人によって違います。

金融機関による住宅ローンの違いを理解し、優先順位を把握したうえで後悔の無い選択をしましょう。

審査基準

日本には住宅ローンの取り扱いをしている金融機関が数多くありますが、審査基準は金融機関ごとに様々です。

個人信用情報に対しての見方が違ったり、個人事業主に貸してくれやすい金融機関、妊娠中、外国籍、転職直後、育休中など条件によって審査に通りやすい金融機関や審査に通りにくい金融機関があります。

こま

自分に合った金融機関を選択することで、審査結果が大きく変わる可能性があります。

自分に合った金融機関を無料で教えてくれるモゲチェックを利用するのも良いと思います。
【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

最長借入年数

一時『50年ローン』が流行っていた時期がありますが、金融機関によって最長返済期間は違います。

同じ金額を借りても、
返済期間が違えば月々の支払いも総返済額も変わります。
家族の状況に合わせて選択しましょう。

以下は金利0.775%で4,000万円の住宅ローンを組んだ場合の月々と総返済額のシミュレーションです。

こま

返済年数によって月々の支払額は変わるけど、総返済額も大きく変わります。
35年返済の月々が厳しいという理由で期間を延ばすのはあまりおすすめできません。

団信(団体信用生命保険)の内容

住宅ローンを組む場合、
基本的には『団信(団体信用生命保険)』への加入が条件となります。

この『団体信用生命保険』ですが、
がん保険に力を入れているところや、金利を上乗せすることで通常の団体信用生命保険と比べ、より深く広くカバーできるなど金融機関によって様々な特徴があります。

こま

住宅ローン選びで金融機関の選択をする際には、必ず『団体信用生命保険』の内容もチェックしておきましょう。

持病があると住宅ローンは組めない？

持病があり、『団体信用生命保険』の利用が出来ない場合は基本的には住宅ローンは組めません。

しかし、『ワイド団信』など、
普通の『団体信用生命保険』と比べ間口の広い保険も取り扱っている金融機関もあります。

こま

フラット35に関しては
『団体信用生命保険』の加入は任意です。
大きな持病を抱えている場合は選択肢に入れて考えてみてください。

金利

変動金利・固定金利ともに金融機関によって違いがあり、
中には取り扱っている住宅ローンが変動金利のみといった金融機関もあります。

土地・建物以外の諸費用

住宅ローンとは
『自分が住む住まいに使い道を限定し利用できるローン』です。

しかし、諸費用を住宅ローンに組み込んだり、住宅ローンと同じ条件で諸費用ローンとして借入可能な商品を取り扱う金融機関もあります。

以下は住宅ローンもしくは諸費用ローンとして借入可能な諸費用例です。

こま

金融機関によって条件にバラつきがあるため、諸費用も含め借入したい場合はしっかり調べて選択しましょう。

店舗数

銀行や郵便局、信金などは店舗やATMが購入物件の近くにあるかどうかで便利さが大きく変わってきます。

こま

ネット銀行の場合、
店舗自体が存在しないことが多いため窓口での相談が難しい部分をネックとする人も多いです。

【住宅ローン】基礎知識

ここでは、知っていないと困ってしまう可能性の高い基礎知識や注意点を出来るだけ簡単に解説します。

ペアローン・連帯債務と連帯保証の違い

住宅ローンを利用する際には、誰がどのような形で住宅ローンを組むのかも重要です。

住宅ローンをの組み方には、
大きく分けると3種類の組み方があります。

こま

夫婦どちらか一方ではなく、2人以上の収入を合算して住宅ローンを組むことで借入可能額の上限が増えるなどのメリットがあります。

ペアローン

ペアローンとは、
複数の債務者(夫婦・事実婚・パートナー・親子など)が同一物件に対して別々に住宅ローンを借りることで、2本のローン契約を結び、互いに担保提供者兼連帯保証人となる借入方法です。
ペアローンの場合、債務者は原則としてその住宅に同居することが要件となります。

また、ペアローンは別々の住宅ローンとして扱われるため、それぞれが団信に加入する必要があります。
さらに、住宅ローン控除も、ペアローン契約者の2人が条件を満たす場合、それぞれが利用することができ、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。

連帯債務

連帯債務型は、
一方が主債務者として住宅ローンを借り、もう一方が連帯債務者として同じローンを借りる方法です。

連帯債務者は主債務者と同等の返済義務を負い、住宅ローン控除を利用することもできます。
団体信用生命保険については、金融機関や商品によって連帯債務者の加入が異なります。

連帯保証

連帯保証とは、
一方が借り入れ人となり、もう一方が連帯保証人となって、借り入れ人が返済できなくなった場合に、代わりに返済義務を負うことを指します。
しかし、連帯保証人は直接債務を負っていないため、住宅ローン控除を受けることはできず、団体信用生命保険に加入することもできません。

店頭表示金利・実効金利ってなに？

店頭金利とは、
【変動金利2.475％】などのように各金融機関が毎月発表している基準となる金利のことです。

実際に住宅ローンを利用する際には、審査結果によって上下はありますが『金利の優遇幅』というものが借入する人ごとに設定されます。

例えば金利優遇が1.9%で承認された場合、
店頭表示金利2.475％−金利優遇1.9％で出来上がりが0.575%となります。
この0.575%を『実効金利』といいます。

住宅ローンを利用するにあたり重要なのは『実効金利』です。

こま

ネット上でよく見る
【変動金利0.3%】などは、金融機関の店頭金利から最大金利優遇幅の承認が取れた場合の実行金利となっています。

金利0.1％の差で総額約75万円の差

下記の表は住宅ローン4000万円借入35年返済の場合のシミュレーションです。

金利が0.1%変わると
月々が約1,800円35年間での総返済額は約750,000円も変わります。

こま

0.1％でも条件の良い住宅ローンを選択する大事さが分かりますね。

保証料と融資手数料の違い

住宅ローンを利用する際、
一般的には保証料もしくは融資手数料のどちらかがかかります。

簡単にまとめると、融資手数料は住宅ローンの借り入れに必要な手続きや書類作成などのコストをカバーする手数料であり、保証料は借り手が返済能力に不安がある場合に金融機関が保証会社に支払う、返済が滞った場合に備えた保証料です。

こま

3種類の中から選択できる金融機関もあれば、そうでない金融機関もあります。
繰り上げ返済をする予定があるかどうかなど、返済計画を念頭に置いて選択するようにしましょう。

額面と手取り年収

住宅ローン審査の際、必要になるのは額面上の年収になります。
源泉徴収票の税金が引かれる前の支給額を伝えるようにしましょう。

こま

予算を考える時は手取り
不動産屋や金融機関と話をする時は額面年収と覚えておきましょう。

変動金利と固定金利

住宅ローンの金利は大きく分けると以下の3種類のタイプがあります。

以下に全国平均での住宅ローンで変動金利を選択している割合を掲載しておきます。

こま

20年近く住宅販売の仕事をしていますが、固定金利期間選択型を選んだお客さんはいません。
8割ほどが変動金利、残り2割ほどが全期間固定金利を選択しています。

元利均等返済と元金均等返済の違い

「元金均等返済」は
返済期間中の総返済額が少なくなるメリットがある一方、初期の返済負担が大きくなります。
「元利均等返済」は
返済計画を立てやすく、初期の返済負担が少ないメリットがある一方、返済期間中の総返済額が多くなります。

「元金均等返済」とは

「元金均等返済」とは、
毎月の返済元金が同じで、利息は残りの借入金額によって変わっていきます。
最初は返済元金が多く、返済期間が進むにつれて返済元金の割合が減っていきます。
この方法では、返済期間中の返済総額は少なくなる傾向があります。

「元利均等返済」とは

「元利均等返済」とは、
毎月の返済金額が同じで、その中には返済元金と利息が含まれています。
最初は利息の割合が高く、返済期間が進むにつれて返済元金の割合が増えていきます。
つまり、毎月の返済額は同じでも、最初の方が返済元金が少ないため、返済総額が多くなる傾向があります。

こま

住宅ローンでは「元利均等」を選択する人がほとんどですが、メリットデメリットを理解したうえで選択しましょう。

まとめ

住宅ローンについて基本的な情報から、数多くの取引の中での気づきまでを記事にさせて頂きました。

こま

住宅ローンで失敗しない為の情報も数多く掲載しています。
情報量が多いので、良ければブックマークしておいて役立てて下さい。

住宅ローンは、保険やインターネット回線と同じで1度決めるとなかなか見直ししない人がほとんどです。
最初の選択で失敗しないようある程度の知識は持っておきましょう。

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住宅販売員が徹底解説！モゲチェックとは？なぜ無料？評判・口コミは？

【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

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2024.03.09

こま

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住宅販売員から見るモゲチェックの便利なところ

住宅ローンの審査基準や金利の優遇査定ポイントには、金融機関ごとにそれぞれ特徴があり、それらすべてを把握し、個人で自分に合った住宅ローンを探し出すのは不可能に近いくらい難しいことです。

例えば、同じ金融機関に申し込みをしても、
『勤続10年公務員自己資金2割の方』と
『開業間もない自営業フルローンの方』では
同じ金利で借入が出来る可能性は低いのです。

不動産業者に任せると『ローン手数料』がかかる業者もあり、専門的な知識が必要なのが住宅ローンですが、モゲチェックを利用すると
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モゲレコで300万円近く節約できるかも

住宅ローンの金利は金融機関によって違い、毎月変動する可能性があります。

例えば、35年固定と言えば『フラット35』が有名ですが、
実は様々な金融機関が35年固定の商品を取り扱いをしており、金融機関によって金利も違います。

金利が変わると月々の返済はもちろん総返済額も大きく変わります。

下記の表は
2024年3月度時点の各金融機関で
4000万円の住宅ローンを35年固定と変動金利で借入した場合のシミュレーションです。

35年固定のりそな銀行とフラット35を比較すると、
月々の支払が7,060円
総返済額が2,966,978円
0.355%の金利の違いでこんなにも差が出てしまいます。

こま

同じ商品でも、
選択する金融機関で毎月約7,000円支払いが変わり、
総返済額はなんと約300万円も差が出ます。
毎月の外食や、車の購入も可能な金額ですね。

これがしっかりと住宅ローンを選ぶ重要性の1つの要因です。

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これだけ便利なサービスが無料で利用できる理由は、そもそもの仕組みが個人から利益を得る仕組みではなく登録されている金融機関からの広告費で運営されているサービスだからです。
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モゲチェックを運営している株式会社MFSは、メガバンク・ネット銀行・地方銀行などの各種金融機関出身者や、住宅ローン実務に携わってきたメンバーで構成されている精鋭集団です。銀行の内情や審査に精通しているため、正確な情報と精度の高い分析をすることができ、このことが、他に類をみない住宅ローンサービスの提供を可能にしています。

引用元：モゲチェック公式ページ

掲載されたメディア紹介

こま

数多くのテレビや新聞でも取り上げられています。

TVや新聞でも話題！モゲチェック

取り扱い金融機関

こま君

数多くの金融機関の中から、最もお得になる金融機関を紹介してくれます。

こんな人におすすめ『モゲチェック(モゲレコ)』

冒頭でもお伝えしたように、知識が無くても住宅ローン選びが出来るのがモゲチェックの特徴です。

しつこい電話や営業もないので、
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モゲチェック(モゲレコ)の評判・口コミ

気になるみんなの評価・口コミをいくつか紹介させていただきます。

モゲチェック(モゲレコ)の相談機能の活用

借換メリットが570万円も？

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リベラルアーツ大学で紹介

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借換で金利が半分以下に

こま

提案とコメントが、しっかり個人に合わせて作られているのが分かります。

利用者全員が満足のいく結果を得られるとは限りませんが、利用してみて損はありません。

登録者数207万人(2022年7月3日時点)を誇る大人気Youtubeチャンネル、リベラルアーツ大学両学長さんも「モゲチェック」を紹介されています。

提案を受けるだけでなく、相談も出来るのは安心ですね。

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モゲチェック(モゲレコ)の注意点・デメリット

10万人以上の登録者を誇る『モゲチェック』ですが、もちろんメリットばかりではありません。

注意点とデメリットを理解して上手に利用しましょう。

1.利用者の年収や勤務先によってはサービスが向いていない

モゲチェックでは、借入可能な金融機関が限られてしまう属性の場合は満足のいく提案を受けれない可能性があります。

2.完全オンラインサービス

登録利用は簡単な操作で出来ますが、完全オンラインサービスのため実店舗がなく、
相談はチャットでのやり取りになります。

無料で住宅ローンのプロに相談できるメリットは大きいですが、対面や電話相談をしたい方は少し物足りなく感じてしまうかも知れません。

3.借入れを保証するものではない

モゲチェックではAIによる融資承認確率が分かりますが、審査結果を保証するものではありません。

金融機関での審査の場合、個人信用情報に基づき過去の借入れ履歴なども含めた審査となります。
モゲチェックのサービスの中に金融機関への事前審査(仮審査)もありますので、不安がある方は利用してみてください。

4.必ずしも各金融機関の最低金利で借り入れが可能なわけでは無い

企業や1部の不動産会社と提携している金融機関もあり、企業や不動産会社からの紹介を受けた方が金利が安くなる場合もあります。

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モゲチェック と併用して探すのがおすすめの使い方です。

モゲチェックのオンライン提案【モゲレコ】５つの分かる・２つの出来る

モゲレコ5つの分かると2つの出来る

自分に合った住宅ローンが分かる

希望条件や情報を入力することで、
自分に合った住宅ローンを探して提案してくれます。

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金融機関によって審査基準には違いがあります。
モゲチェック(モゲレコ)は金融機関ごとの審査特徴を加味し、融資承認率まで教えてくれます。

アドバイスでお得に借りる方法が分かる

・自己資金を増やす
・返済中の車のローンを完済する
・ペアローンにする
など、条件を変えることで、融資可能額が増えたり金利の優遇幅が増えたりと、住宅ローンを有利に利用できることがあります。

こま君

モゲチェック(モゲレコ)は、登録した情報をもとに有利に住宅ローンが組めるようアドバイスもしてくれます。

銀行ごとの違いが分かる

金利や条件など、複数の金融機関の違いを表で一括比較をすることもできます。

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こま君

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実はこの『マイホーム購入に必要なお金』を抑えておかないと、気に入った物件があっても契約が出来ないなんてことになってしまう可能性があります。
何故なら1円も使わずに不動産の契約は出来ないからです。

不動産取引に出てくるお金についてしっかりと理解しておきましょう。

こま

この記事を読むと、マイホームの購入に必要な金額の考え方が分かり、すぐにお家探しが出来るのか預金を優先するべきなのかまで分かります。

【マイホーム購入】自己資金・頭金・手付金の違いは何？

『自己資金』『頭金』『手付金』
これら3つの言葉は同じ意味合いだと勘違いしている人も多いですが実はそれぞれ異なります。

手付金＜頭金＜自己資金の順番で金額が大きくなっていくのですが、実際にマイホームの購入に必要な部分は『手付金』となります。

不動産売買における自己資金とは

『自己資金』とは
マイホームに関わることに使用できるお金のことを指します。

上記のような生活をスタートさせるために使うお金や、登記費用・銀行費用などの諸費用なども含まれます。

不動産売買における頭金とは？

『頭金』とは
購入する物件そのものに対して使用することのできるお金のことを指します。

不動産売買における手付金とは？

『手付金』とは
物件の契約時に用意できるお金のことを指します。

頭金(手付金を含む)の平均はどれくらい？

マイホーム購入にあたり、どれくらいの年収でどれくらいの頭金を用意しているものなのでしょうか。

以下は2020年にフラット35を利用した方の世帯年収と頭金の平均額です。

注文住宅や土地付注文住宅を購入している方の頭金が、建売住宅を購入している方より高くなっている理由は、注文住宅や土地付注文住宅の方が建売住宅と比べると諸費用が多くかかるためだと考えられます。

『自己資金』と住宅ローンの関係

住宅ローンとは
『自分が住む住まいに使い道を限定し利用できるローン』です。

住宅ローンは、あくまで『お家を買うためのローン』のため物件価格が上限の商品です。
頭金を多く用意すればその分住宅ローンの借入額が減る事になります。

住宅ローンが使える物件価格以外の諸費用については、通常諸費用ローンを併用する形となります。

こま

しかし近年では他の金融機関との差別化を図るため、『購入諸費用』はもちろん引越し代などの『新生活諸費用』まで住宅ローンに組み込めるようにしている金融機関もあります。

【マイホーム購入】フルローンとは？

お家探しをしている中で『フルローン』という言葉を聞いたことのある方も多いと思います。

『フルローン』とは『頭金』無しで物件価格をすべて住宅ローンに組み込み借り入れをする事を指します。

こま

初めに手付金の用意は必要ですが、引き渡し完了後には手元に手付金と同額が残る住宅ローンの組み方です。

【モゲチェック】とは？なぜ無料？住宅販売員が徹底解説！評判・口コミは？

『自己資金』『頭金』は無くても良いが『手付金』は必要です

『自己資金』『頭金』『手付金』の中で1番大事なのは『手付金』です。
なぜなら『手付金』が用意できないと不動産の契約は成立しないからです。

法律の部分になってくるためあまり深掘りはしませんが、簡単に説明すると手付金には以下の３つの意味合いがあります。

こま

このような理由から手付金は必ず契約に必要となります。

手付金の詳しい説明はこちらの記事がとても分かりやすかったです。

必要な『手付金』の額は売主・建築会社によって違う

契約に必ず必要となる手付金ですが、いくら用意すれば良いのでしょう。

『手付金』は物件価格の1割相当額が相場です。
そのため大手ハウスメーカーなどでは、1割の『手付金』が用意出来なければ契約自体を断られるケースもあります。

ただし、一部のハウスメーカーや建築会社などでは、『手付金』の額を少額にして契約するなどの相談が出来ることも多々あります。

希望の建築会社がある場合などは事前に確認しておきましょう。

こま

ウッドショックの影響もあり、建築業界も大変な時期です。
今後は少額手付での契約が今まで以上に難しくなるかも知れません。

『頭金』は先に貯めるべき？

「お金を貯めてから買うべきですか？」と質問を受けることがよくありますが、答えは「NO」です。

マイホーム購入が可能な状況で気に入った物件が見つかったのであれば買うべきです。

もちろんマイホーム購入のためには『手付金』は必要ですが、『自己資金』を貯めてからお家を買うのはデメリットも多くおすすめできません。

とは言え『あくまでも現状貯金が無い状態』というのが前提の話であって、何らかの事情があり、〇年後にマイホーム購入予定という方は『自己資金』は貯めておくべきです。

こま

『自己資金』を先に貯めてからマイホーム購入をするデメリットと
『自己資金』が多い事によるメリットを解説していきます。

『自己資金』『頭金』を貯めるよりもマイホーム購入を優先するべき理由

住宅ローンを上手に使う事で『自己資金』や『頭金』は無くてもマイホームの購入は出来ます。
買える状況であれば買えるときに買っておくべきです。

こま

ここでは自己資金を貯めるよりもマイホーム購入を優先するべき理由を
『金銭面からの理由その１』と
『金銭面以外の理由その２』
に分けて書いていきます。

理由その１(金銭面)

『自己資金』を貯めて、少しでも住宅ローンを組む金額を少なくしたいという気持ちも分かります。
とは言え、今の家賃を払い続けるのは勿体なくないですか？

例えば、諸経費込みで4,000万円の物件を買う場合、頭金を含めたトータルの返済額を比較すると下表のようになります。

頭金を多く入れたほうがトータルの住居費負担は軽くなります。
しかし、この試算例で言えば、頭金を100万円増やしたとしても、トータルで14万円くらいしか負担は軽くなりません。

1年かけて頭金を100万円増やせても、
その1年間の家賃負担は14万円を超えてしまう人も多いと思います。

こま

考え方はひとそれぞれですが、目標の自己資金を貯めるのにどれくらいの期間が必要となるのかをしっかり把握しておく事は大事です

理由その２(金銭面以外)

金銭面以外でも貯金よりも購入を優先すべき理由はあります。
大まかに分けると以下の４つになります。

上記４つの理由詳細記事はこちらです。
マイホーム購入のタイミングはいつ？住宅販売員が答える今買うべき理由４選

自己資金が多い事によるメリット

自己資金を先に貯めるべきではないと書き続けてきましたが、それはあくまでも
『今から貯めるべきではない』という意味であって、現段階・もしくは購入予定時期に自己資金が多いに越したことはありません。

こま

自己資金が多ければ多いほど、選べる物件や住宅ローンの使い方などの選択肢は広がります。

住宅ローンを使わずマイホームを現金一括で購入する場合のメリット

現金一括でマイホームを購入する場合、大きく分けると金銭面とそれ以外のメリットがあります。

こま

まずは金銭面のメリットから見ていきましょう。

住宅ローンの利用がなくなるとそれに伴う登記費用や手数料もかからなくなります。

こま

次は金銭面以外のメリットを見ていきましょう。

以上が現金一括購入のメリットになります。

こま

ただし、今は金利も低く住宅ローン控除も利用できるので、手持ちの現金を使い上手に資産運用できるのであれば住宅ローンの利用も選択肢の１つだと思います。

マイホームの購入に『頭金』を多く入れる事のメリット

そもそもマイホーム購入に必ず『頭金』が必要という事はありません。
しかし『頭金』を多く入れる事によるメリットもありますので紹介していきます。

以上が頭金を多く入れる事によるメリットです。

こま

メリットも大きいため、自己資金に余裕がある方は現金一括や頭金を多く入れる形での購入も検討してみてください。

まとめ：自己資金は多いに越したことは無いが、お家探しを優先させるべき

マイホーム購入には物件の1割相当額の手付金が相場となっていますが、売主・建築会社によっては少額手付の相談が可能な場合もあるので確認しておきましょう。

マイホーム購入希望時に自己資金があるなら頭金を入れるメリットはありますが、今から自己資金を貯めることはお勧めできません。
フルローンという考え方もありますので、購入できる状況であれば購入優先で動きましょう。

こちらの記事は現役住宅販売の僕が物件調査の際使っている資料請求のコツです。
良ければ参考にしてみてください。

【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

【最強の節約術は正しい住宅ローン選び】5,000万円の住宅ローンだと金利0.1%で総返済額は約100万円変わる！勤続19年現役住宅販売員の僕が、今話題の住宅ローン選びオンライン総合サイト【モゲレコ】をサービス利用のデメリットまで徹底解説。

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2024.03.09

不動産取引の基本を理解しよう

不動産取引は最大３つの立場から成り立つ

不動産取引は基本的に最大で以下の３つの立場から成り立ちます。

こま

物件を所有する人(会社)と物件を販売する人(会社)がイコールの場合が売主直売となり、物件を販売する人(会社)の事を仲介業者と呼びます。

不動産値引きは取引全体で考えると損得がイコールとなります。

[売買価格が上がれば売主と仲介業者がプラスになり買主がマイナスに]、
[売買価格が下がれば売主と仲介業者がマイナスに買主がプラスに]
といった具合に、値引きをするという事はその分を誰かが負担することになります。

誰かが得すれば誰かが損をするという事ですね。

こま君

当たり前の話ですが、
取引で得た利益から僕のような住宅販売員もお給料が出て家族を養っています。

売主直売と仲介のお金の流れと値引きの仕組み

『売主直売と仲介の違い』は簡単に説明すると下記のとおりです。

『売主直売と仲介の見分け方』
広告や物件の詳細ページの１番下の方『物件概要』の中の最後の方に【売主】や【仲介】などの記載があります。

細かく説明すると難しくなるので省きますが【仲介】には３種類(専属専任・専任媒介・一般媒介)の取引の形がありますので【売主】と記載が無ければ基本的には仲介物件と考えて大丈夫です。

『売主直売の場合』のお金の流れと値引きの仕組み

物件を所有している会社が販売を行うため、
売り手と買い手しかおらず取引自体は単純です。

値引きの最大幅は売主次第

物件の価格設定は、所有者であり売主である会社がしますが、会社によっては値引きをする前提で、事前に物件価格に値引き幅を上乗せしている場合もあります。
(軽く値引きできるか聞いただけで

こま君

簡単に大幅な値引きをしてくれるような物件は、値引きありきの価格設定にしているかも

また、会社の値引き枠では無く営業マン個人の値引き枠がある場合もあります。
不動産は歩合給の会社が大半なのですが、１件の契約をした際に個人に入る歩合給の一部を買主に還元するケースです。

こま

このケースは会社がその値引き方法を許容していて、さらに営業マンがよっぽど１件の契約が欲しいか、このお客さんに買ってもらいたいと強く思った場合のみ使われる方法です。

『仲介業者が入った』不動産取引のお金の流れと値引きの仕組み

仲介業者が売主から依頼を受け、お客さんを探して紹介するのが仲介です。

仲介業者は売主と買主双方から仲介手数料を得られます。
(これを両手と言います)

こま

物件や仲介業者によっては、売主側もしくは買主側どちらか一方からのみ仲介手数料を受け取るケースもあります。(これを片手と言います)

値引きの最大幅は仲介手数料？

仲介業者は、販売する物件を売主から提供してもらう形になるため、基本的には売主に迷惑をかけないような立ち回りをします。

売主が会社の場合は物件価格の値引きが難しいケースが多いため、そういった場合、仲介業者は買主側からもらう仲介手数料を値引きすることで取引の成立を優先するケースもあります。

こま

売却の理由や事情によっては売主が個人の場合の方が売主が会社の場合と比べ値引き交渉が容易なケースも多いです。

仲介手数料の計算式や仲介と売主に関する詳細記事はこちら
【売主直売物件】と【仲介物件】メリットデメリットを住宅販売員が徹底解説！

不動産購入時の値引き交渉の方法

売主直売の値引き交渉の方法

やり取りをする相手が売主のため、担当の営業マンに直接値引き交渉をする形となります。

おおまかな流れとしては、
担当の営業マンが、決裁権のある上司に相談提案し回答するのが一般的です。
ただし、必要な書類を用意し稟議を挙げての決裁になる会社もあります。
回答までの期間は即日から1週間ほどを見ておきましょう。

仲介の値引き交渉の方法

仲介業者を介して値引き交渉をする形になります。

その際、
購入の意思を示す【買付証明書】を利用するのが一般的です。

仲介業者に用意してもらえる【買付証明書】に必要事項を記入し、仲介業者を介して売主へと渡してもらいます。

仲介業者から売主に対し、買付証明書を書く前に可能値引き幅を確認してもらう事も出来ます。
しかし、購入の意思を示さない値引き交渉では本気で取り合ってもらえない可能性が高い事を理解しておきましょう。

効果的な不動産の値引き交渉のタイミングとすすめかた

値引きの交渉をする場合、タイミングと交渉の進め方も大事です。
営業マンを上手に使いましょう。

効果的な値引き交渉のタイミング

長年住宅販売の仕事をしていると、たくさんのお客様と接する機会があります。

たまに、
物件説明を始めてすぐに「なんぼ下がるん？」と聞いてくる方がいるのですが、商品を理解する前に値引きを迫られるのはとても嫌な気持ちになります。

物件の説明をしっかりと最後まで聞いたうえで値引き交渉に入りましょう。

もしも、
明らかに物件が予算を超えてしまっている場合は、初めに「予算として○○○○万円までで考えている」と伝えてみるのは良いと思います。

こま君

それでも営業マンが物件の説明を続けるようであれば、値引きの余地があるのかも知れません。

効果的な値引き交渉のすすめかた

こま君

たまに高圧的に値引きを強要しようとしてくる方がいらっしゃいますが逆効果なのでやめましょう。

交渉の相手は営業マンではなく売主であり会社です。
ですので値引き交渉で一番大事なのは営業マンを味方につけれるかどうかです。

「どこどこの物件は○○万円下げてくれるって言ってた」と言われても、
僕たち住宅販売員はなんとも思いません。
なぜなら、
家電製品のように同じものが世の中にたくさんあるわけでは無く、不動産は世界に１つだけということをよく知っているからです。

それよりは
「この物件がとても気に入ったけれども、どうしても予算が厳しいから○○万円なんとかならないですか？」と伝えることで
「そんなに気に入ってもらえたなら出来る限りの事はしてあげたいな」
と営業マンを味方につけれるような立ち回りを意識しましょう。

不動産の値引き交渉のコツ

売主の事情や取引状況をできるだけ把握する

売主の事情や取引状況をできるだけ把握することで値引き交渉がしやすくなります。
以下のポイントに注意してみましょう。

住宅ローン事前審査を通す

自分が購入可能な良いお客様だと知ってもらうためには、お金を用意できることを証明する必要があります。

もちろん、
現金で用意できるのであれば問題ありませんが、そうでなければ事前に住宅ローンの事前審査をクリアし金融機関の承認を取っておきましょう。

関連記事
【保存版】住宅ローンの勉強してますか？住宅販売員が大事なポイントをまとめました

住宅ローン選びは無料オンラインサービスのモゲチェックがおすすめです。
【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

購入の意思の本気度を伝える

住宅販売員の立場からすると、「この金額になるなら検討します」と言われてもそれを会社にあげて回答することは出来ません。

「この金額なら買います」という意思表示をしたうえで値引き交渉をしましょう。

アンケート結果：実際いくら値下げできた？

X(旧Twitter)にて
『マイホーム購入時の値引きについて』
のアンケートを取らせていただきました。

約15.2％の人が300万円以上の値引きに成功

https://twitter.com/NoggqLEKHnwdugn/status/1757007692294754416

twitter.com

アンケートの結果、
マイホームの購入では112人中63人(約56.3％)の人が値引きなしという結果でした。
しかし、300万円以上の値引きに成功している人が全体の約15.2%を占めています。

こま君

アンケート作成の際、200万円～300万円の項目を入れ忘れてしまいました。
ですので、値引きをしてマイホーム購入をした人の比率は実際にはもう少し多いと思います。

不動産の値引き交渉はするべき？

値引きありきで販売をかけている売り主がいる以上、不動産の値引き交渉はするべきだと僕は思います。

その際、
相手が不快に思うような要望を押し付ける言い方ではなく、お互いの着地点を探るよう交渉しましょう。

僕が担当するお客様でも、
値引きが出来ない物件に関してはYUKI♪さんのケースほどの大きなものではありませんが、売買価格の値引きではなく付加価値の部分でのサービスをさせてもらう事はよくあることです。

値引き交渉のしやすい不動産物件の特徴とその理由

不動産物件はなんでもかんでも値引きが出来るという訳ではなく、値引き交渉がしやすい物件とそうでない物件があります。

ここでは、それぞれの特徴と理由を解説しますので参考にしてみてください。

値引き交渉のしやすい物件の特徴3選とその理由

売主側も損得で考えます。

多少値段を下げてでも売ってしまった方が得だと考えられる物件を狙うのが値引き交渉を上手にすすめるコツの1つです。

値引き交渉が難しい物件の特徴とその理由

買い手がすぐに見つかる可能性の高い物件の場合、当然ながら値引き交渉の難易度は高くなります。

こま

上記のような場合で値引き交渉をするのであれば、買えなくなるリスクも理解したうえでいかに上手に営業マンを味方につけ会社に掛け合ってもらえるかが大事です。

値引き交渉を有利に進めるためのチェックポイント

土地の値引き交渉のコツ

土地の価格は、
相場や土地自体が持つ特徴(向き・形・大きさなど)から算出します。

土地の値引き交渉を有利に進めるには下記のポイントに注意してみましょう。

建築条件が消えた土地

売主が、付けていた建築条件を外して販売するときは、早期に売り切ってしまいたいと判断した場合と思ってほぼ間違いありません。

こま君

気にしていた土地の建築条件が外れたら、チャンスの可能性が高いので動きましょう。

関連記事
【マイホーム】土地探しと建築会社選びはどっちが先？建築条件って何？

周辺の相場より土地価格が高い

土地価格には決まりが無く、売主が自由に価格設定をすることが出来ます。

基本的には周辺相場や取引事例などを考慮して価格設定をするのですが、ごくまれに売主の事情などで相場とは離れた価格設定になっている土地も存在します。

周辺の相場は出来る限り把握しておきましょう。

関連記事
【土地探し】価格相場の調べ方と価格に差が出るポイントを知ろう！

分かりやすいデメリットを抱えた土地

僕が今まで担当してきた物件で、
分かりやすいデメリットを抱えた土地は以下のような物件です。

分かりやすいデメリットを抱えた土地を販売する場合、「安くても住みたくない」と思う人が多いため、価格を低く設定しても問い合わせ自体が少なくなります。

こま君

自分の家族にとって気にならない部分のデメリットであれば、値引き交渉の材料に利用しましょう。

関連記事
[土地探し]ハザードマップだけでは不十分？自然災害重要ポイント４選

中古戸建の値引き交渉のコツ

中古戸建の場合、
売主が個人だと基本的には売主の販売希望価格をもとに価格設定をします。

そのため、
価格付けの根拠が弱いケースが多く、中古戸建は値引き交渉がうまくいく可能性が高くなっています。

中古戸建の値引き交渉を有利に進めるには下記のポイントに注意してみましょう。

リフォームの必要性

中古戸建の場合、壁紙の汚れやフローリングの傷はもちろんですが、壁に穴が空いていたり蛇口から水が漏れていたりなど、新生活を始めるうえでリフォームが必須となるケースが多々あります。

壁紙・フローリング・設備・水回りなど、購入後にリフォームが必要な部分をチェックし値引き交渉の材料にしましょう。

屋根や擁壁や基礎の劣化

築年数の経過している中古戸建の場合、雨風にさらされる建物の外側にも注意しましょう。

売主が宅建業者で買主が個人の場合、最低でも2年以上の『契約不適合責任』を負わなければなりませんが、売主が個人の場合は、『契約不適合責任』を免責として取引することがほとんどです。

屋根や擁壁や基礎クラック（ひび割れ）などの確認もしっかりとしておき、劣化に不安があるようであれば補修費用として値引き交渉の材料になります。

契約不適合責任とは「目的物が契約内容に合っていないときに売主や請負人に生じる責任」です。

たとえば購入した住宅の基礎にシロアリによる被害や雨漏りがあった場合、相手に責任を問うことができます。

従来は「瑕疵担保責任」といって「目的物に傷があったときに買主や注文者が売主や請負人に追及できる責任」でしたが、改正民法ではこの瑕疵担保責任が「契約不適合責任」へと変更されました。

契約不適合責任は、引き渡された目的物が契約内容に合っていないとき、具体的には「種類、品質、数量」が契約内容と一致しないときに発生します（民法562条）。

引き渡しを受けた後に住宅の欠陥に気づいたら、契約相手に契約不適合責任を問えるものと理解しておきましょう。

引用元：弁護士法人ひかり総合法律事務所

引き渡しの時期

売主が個人の場合、新築を建築中だったり転勤などの事情により、引き渡しの時期に制限がある可能性があります。

こま君

引渡しの時期を延ばす分の家賃負担などを値引き交渉の手札とするのも有効です。

新築建売の値引き交渉のコツ

新築建売の場合、商品が完成しているため売主はスピードを重視します。

新築建売の値引き交渉を有利に進めるには下記のポイントに注意してみましょう。

引き渡しの時期を早める

新築建売の場合、先に建築費用を負担しているため売主は1日でも早い回収(引き渡し)を意識しています。

現金購入や事前に住宅ローンを通しておくことにより、売主側も話を聞いてくれやすくなります。

築年数（設備の保証期間）

売主側の意図としては、建築中に買主が見つかり完成と同時に引き渡しがベストです。

しかし、建物が竣工(完成)しても思うように売れず何ヶ月も売れ残ってしまう物件もあります。
完成から1年以上経過すると『新築』ではなくなってしまいますし、当然劣化も進んでいきます。

設備などの保証期間も見落とさず、値引きをしてもらうための交渉材料にしましょう。

「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

引用元：住宅の品質確保の促進等に関する法律 第2条(定義)第2項

傷や壁紙の汚れなど

人の出入りがあれば、床に傷が付いたり壁紙が汚れたりしてしまいます。

売主も気づけていなかった修繕個所を見つけることが出来れば、値引き交渉もより有利に進めることが出来ます。

注文住宅の値引き交渉のコツ

注文住宅の場合、契約前に物が存在しないため値引き交渉は最も難易度が高くなります。

その中でも、値引きの交渉がうまくいく可能性の高いポイントをいくつか紹介します。

オプションをたくさん出す

売主が最低限見込んでいる利益があるため、建物自体の本体価格を値引きすることは難しいです。
しかし、オプション工事に関しては、売主にとってもプラスαの利益となるため交渉の余地はあります。

例えば
『断熱材と階段とサッシのグレードアップをするから○○をサービスで付けて欲しい』
などのように、売主側がトータルでプラスになるような提案が出来れば交渉もきっとうまくいきます。

仕様のグレードを検討する

とにかく値段を下げたい場合は、標準の仕様を見直してみましょう。

建築会社によっては3段階ほどのグレードをパッケージ商品として用意してくれている会社もあります。

仕様のグレードを下げたとしても、快適な生活がおくれるのであれば何の問題もありません。

こま君

仕様のグレードを変更して契約できないか相談してみましょう。

建築の時期を売主に合わせる

建築会社によっては、年間の建築棟数を決めている会社もあります。

そういった場合は多少待つことになりますが、その期間分の家賃代などを値引きしてもらえないか交渉してみましょう。

住宅販売員の僕が衝撃を受けた値引きの話

1,000万円の値引き

僕が中規模の多区画分譲地を担当した時の話です。

僕の担当した分譲地とほぼ同時期に、道路向かいで大手ハウスメーカーの建売分譲地が売り出されました。
区画数は15区画前後と同じようなもので、土地の大きさも同じくらい。

違いと言えば、ハウスメーカーだけあって設備のグレードが高く1,000～1,500万円ほどあちらの方が高かったのですが、最後の1区画は1,000万円値下げをしての販売でした。

最後の1邸を売り残すよりも、1,000万円値下げをしてでも売り切ることを選んだのでしょう。
300万円～500万円くらいの値下げはよく聞く話ですが、1,000万円の値下げはびっくりしました。

こま君

最後の1邸の前に購入した人は複雑な気持ちですよね。

値引きしないのは誠意がない？

この話は60区画ほどの多区画分譲地を担当した時の話です。

それなりに人気のあるエリアでの分譲だったため、問い合わせも多く売れ行きも好調な物件でした。
3分の1ほどの区画が売れたころ、20代前半の若い夫婦のお客様を接客しました。

思っていたよりも価格が高かったらしく、価格表を見てすぐにご主人は車に戻ってしまい奥様とお話をすることに。

しかし、奥様は物件の説明を聞かずにのっけから「価格を下げてくれるなら検討するから値下げしてくれ」「誠意を見せろ」と値引き要求。

「誠意を見せろ」という言葉に違和感を感じながらも、物件の売れ行き状況を説明したうえで
『現状では値引きは難しいこと』
『全員値下げなしでご購入いただいていること』
を説明しましました。

結局そのご夫婦とのお話は前に進むことはなかったのですが、翌日会社から驚きの連絡がありました。

インターネットの口コミ掲示板に「〇〇の営業マンは客に対して誠意がない」と書き込まれてたのです。

正直に言うと、
「買ってもらっていたらきっと揉めていただろうな」とほっとしてしまいました。

こま君

値引き交渉をすることは悪い事ではありません。
しかし、最低限のマナーは守るようにしましょう。

不動産値引き交渉のリスク

値引き交渉は、成功するととても大きなメリットがありますが、以下のようなリスクもあることを理解しておきましょう。

購入できなくなるかも

値引き交渉をする際は、「この価格なら買いたい」と購入の意思を示したうえで進めるのが鉄則ですが、もちろん売り主が値引きに同意しない可能性はあります。

その場合、売主の判断で取引自体を続行する事が出来なくなる可能性もあります。

こま君

不動産売買は、買主売主双方の合意があっての取引です。

物件の評価額との不一致

値引き交渉が進む中で、物件の評価額と購入者と売り主との合意が難しい場合があります。

あまりにも相場とズレた価格は、金融機関とのローンや担保評価にも影響を与える可能性があります。

交渉中の時間経過

値引き交渉が長引くと、他の購入希望者が現れ競合する可能性があり、売主側としては、当然良い条件で購入してくれる買主を優先します。

そのため、他の購入希望者が現れた場合、望んでいた条件での取引が難しくなります。

信頼関係の損失

長期間の交渉や強引な交渉姿勢は、売り主との信頼関係を損なう可能性があります。

特に、注文住宅の場合などは契約後に出てくるオプション内容などに関わる将来の交渉や取引に影響を与える可能性があります。

法的な問題

不動産取引には法的な要素が絡んでいます。

適切な契約書や法的な助言なしに値引き交渉を進めると、後で法的な問題が発生する可能性があります。

まとめ：値引き交渉を上手にすすめるポイントはこの４つ

値引き交渉のしやすい物件と、そうでない物件があるのは事実ですが、成功率を高めるため以下の項目は意識しておくことが大事です。

相手は不動産のプロです。
知識で言い負かしての値引きは難しいですし、気分の良いものでもありません。

最も大事なことは、「この人に好条件で買ってもらいたい」と思わせることです。

現役住宅販売員が解説！物件資料請求で失敗しないための3つのコツとおすすめサービス

住宅販売員18年目の僕が、物件調査のために実際に行っている資料請求の方法と使っている資料請求サイトを特別に紹介しています。 分割型・一括型の資料請求を使い上手にお家探しをすすめましょう。 理想の物件がまだ見つかっていない方は試してみてください。

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2023.11.13

【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

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2024.03.09

こま

『お家探しに関するお金の悩みを相談したい』
のであれば、その分野に明るいFPを選択することが大切です。

そこで今回は
住宅購入の相談におすすめできる無料FP相談先を3社紹介します。

こま

[保険の相談と住宅購入の相談は別のFPにしましょう]

[ハウスメーカーから紹介されたFPってどうなの？]の話から、
おすすめ3社の解説です。

これから紹介する3社はそれぞれ
無料で利用でき、マイホーム購入の相談サービスに力を入れているFPサービスです。

マイホーム購入の相談は知識・経験のあるFPにしましょう。

FP(ファイナンシャルプランナー)と
ひとくくりで言っても、
・未婚のFP
・子供がいないFP、
・お家の購入をした経験がないFP
など、もちろん十人十色です。

経験が無い事は当然仕方のない事ですが、
本来であればそこを知識で補い最良の提案をするのがプロです。

しかしFPの場合は業務内容がとても広く、受ける案件と知識量に偏りが出てしまいます。

そのため実は、
不動産や住宅ローンの知識がほとんどない、保険専門のFPがマイホーム購入の相談にのっているケースがとても多いのが現状なのです。

そして、経験によって提案してくれる内容に大きく差が出てきてしまうのは当然のことです。

こま

一言で料理家と言っても、それぞれ経験値も違えば専門分野も違います。

保険の専門家に住宅ローンの相談をするのは和食専門店でイタリアンを注文するようなものです。

FP(ファイナンシャルプランナー)の業務とは？

FP(ファイナンシャルプランナー)の主な業務は、以下の6分野について相談者の相談に乗りサポートする事です。

どれも専門的な知識と経験が必要になり、相談したい内容とFPの得意分野がマッチした時には大変頼れる存在となります。

こま

しかし、マイホーム購入の相談に関しては相談内容と得意分野がズレてしまう可能性が高く注意が必要です。

保険の相談とマイホーム購入の相談は別のFPにしましょう

【FPと言えば保険のプロ】
そんなイメージはありませんか？

僕の家庭でもそうでしたが、一般的に馴染のあるFPは『ライフプラン・教育資金』『保険』あたりが専門になってくるかと思います。

つまり今担当してくれているFPがいたとしても『不動産や住宅ローン』に特化しているFPではない可能性が高いので注意しましょう。

僕の家庭では長年『保険の相談』に乗ってもらっているFPがおり、僕が不動産の仕事をしている事も知っています。
そこで率直に聞いてみたところ、やはり『不動産・住宅ローン』の部分は得意ではないとのことでした。

お客さんから
「いつも相談しているFPに相談したところ、支払いが高すぎるので予算を低くして探しなおす方が良いと言われた」と聞くこともよくあります。

住宅購入の知識・経験が無いFPの場合、現実的にマイホームの購入を諦めざるを得ないような提案をされることがほとんどです。

ハウスメーカーから紹介されたFPってどうなの？

結論から書くと
『ダメとは言えないが、おすすめは出来ない』です。
まず、ハウスメーカーからのFP紹介なので当然お互いにとって利害関係はあります。

『ダメとは言えない』の理由としては、
FPもプロですので騙すようなことをする人は基本的にはいないはずです。

ただし、知り合いのFPから聞いた話では、
「FPの中には、ハウスメーカーの営業マンからマージンをもらうために強引な誘導をするFPもいる」
という話を聞いたこともあるため僕はおすすめは出来ません。

そしてなによりおすすめ出来ない１番の理由としては、ハウスメーカーから紹介されるFPの多くは普段『保険』を取り扱っています。

ですので生命保険などの『保険の勧誘』をしてくるのが普通ですし、不動産や住宅ローンの知識がないFPが多いためです。

こま

住宅購入はとても大きな買い物です。後悔しないためにも、必ず専門のFPに相談するようにしましょう。

住宅販売員がおすすめする無料相談先FP3社

３社ともマイホーム購入の知識・経験があるFPのサービスになっており、有名なサービスです。

こま

いずれも無料で何度でも相談ができ、日本全国４７都道府県対応可能です。

では、くわしい比較をみていきましょう。

【ライフプランの窓口】と【住もうよ！マイホーム】の比較

【住もうよ！マイホーム】は各メディアで紹介もされていたりしますし、何よりも『住宅予算の提案に特化』している点が大きく、【ライフプランの窓口】と比較すると住宅購入に関する相談は【住もうよ！マイホーム】一択かなと思います。

・ライフプランの窓口※相談内容：結婚・出産・マイホーム購入・老後資金計画に限定

・住もうよ！マイホーム※相談内容：住宅予算の提案に特化

保険チャンネルはこんな人におすすめです。

【保険チャンネル】は
就活や転職でも有名なリクルートが運営
会員数が100万人を超える大手FP相談サービスのため、安心感を取るならおすすめです。

さらに、マイホーム購入の相談に特化しているわけでは無い分、併せて保険の相談などをしたい場合は大変便利なサービスです。

また、朝の9時から相談可能なため、他の２つのサービスと比べ融通が利きやすいのも特徴のひとつです。

・保険チャンネル
※リクルートが運営する大手FP相談サービス

結論：住宅購入の相談をするなら『住もうよ！マイホーム』がおすすめ

マイホームの購入は、一生の中でもとても大きな買い物です。
そのマイホームの購入に大きく関わる予算組みや、住宅ローンは本当に大切です。

40％近くの人が後悔すると言われる住宅ローンの相談をする相手は、利害関係が無く、かつ、少しでも知識や経験の多い相手でなければなりません。

もちろん『ライフプランの窓口』や『保険チャンネル』が悪いというわけではありませんが、
住宅販売員の立場からすると、
サービス内容が住宅購入に特化したFPなので【住もうよ！マイホーム】が1番のおすすめです。

住宅購入専門FP『住もうよ！マイホーム』を実際に利用した人の口コミ

Twitterで相互フォローさせていただいている
マイホームが欲しい163さんは、
HMから紹介されたFPと普段お世話になっている保険のFPに相談をしたそうですが、その内容に違和感を感じていたようでした。

こま

この呟きに返信したやり取りの中で、住宅購入に特化したFPに興味をもち、結果的にサードオピニオンを決断されたそうです。

「納得のいく形で検討するマイホームの予算を組みなおすことが出来た」
とのことで後日お礼のDMを頂きました。
この時にマイホームが欲しい163さんが利用したFPサービスは【住もうよ！マイホーム】です。

こま

マイホームが欲しい163さんは
2社のFPに相談をしたため違和感に気づけましたが、もし相談するのが1社のFPのみであれば、その内容を鵜吞みにしてしまいマイホーム計画が大きく変わってしまっていたかも知れません。

【住もうよ！マイホーム】公式サイト

まとめ：無料FP相談は住宅購入資金に関する不安解消の強い味方になります。

以上、３社のFP相談サービスをまとめてみました。
どの相談サービスも基本無料で何度でも相談出来るので自分に合った相談サービスを使ってみてください。

FP相談を実際に利用した方はFPの専門性・提案力・知識に約80%の方が満足し、85%の方が再度利用したいと回答しています。
※FP満足度顧客調査結果(日本FP協会)参考

無料で何度でも相談出来、さらに自宅まで来てくれたりオンライン相談にも対応できるので、お家探しに少しでもお金の不安があるのならぜひ試してみてください。

記事で紹介した3社の無料FP相談サービス

・ライフプランの窓口
※結婚・出産・マイホーム購入・老後資金計画に限定
・住もうよ！マイホーム
※住宅予算の提案に特化
・保険チャンネル
※会員登録者数100万人以上・リクルートが運営

こま

もし悩むようでしたら、
最も住宅購入に特化した
【住もうよ！マイホーム】にしておくのがおすすめです。

【住もうよ！マイホーム】公式サイト

この記事ではやってはいけない予算の決め方や、正しい予算決めをするための考え方のポイントを解説していきます。
正しい考え方であなたの家族に合った予算決めをし、お家探しをスタートさせましょう。

失敗するマイホームの予算決め|この考え方は危険です。

まずは僕の今までの経験をもとに、お家探しが失敗してしまう可能性の高い予算決めの考え方と、失敗に繋がる理由を３つに絞り解説していきます。

１つでも当てはまっていたなら危険です。
未来の家族のためにも早めに考え方を修正しましょう。

今の家賃と同じくらい、もしくは今の家賃よりも安く買いたい。

今現在住んでいる住環境に不満がある、もしくは新しいお家が欲しいという希望があるからこそのお家探しですよね？
例えば今のお住まいが駅近の新築賃貸マンションなどで、家賃がすごく高いがマイホームは田舎に買いたいなどであれば話は違いますが、今の家賃と同じくらいの支払いで今よりも住環境を良くしたいというのは現実的ではありません。

根拠なく○○○○万円くらいまでで探している

当たり前の話ですが、
2000万円台の物件
3000万円台の物件
4000万円台の物件と
予算によって物件内容は大きく変わっていきます。

収入面から考えて、銀行などからの借入可能額を計算したうえでの○○○○万円までという予算設定や、月々の支払可能額からの○○○○万円までという予算設定であれば良いですが、そういった根拠がない状態でなんとなく予算決めをしてしまうと、そもそもあなたの家族に合った物件に出会うこと自体が難しくなってしまいます。

無謀すぎる(高すぎる)予算設定

不動産は基本的には当たりはずれは無く、高ければ高い理由、安ければ安い理由があります。

高すぎる予算設定をしてしまうデメリットは、自分の家族に合った物件ではなく誰が見ても高評価の物件に慣れてしまい、〈あったら便利〉を〈ないと困る〉に勘違いしてしまう事です。

パソコンや電子レンジなどの電化製品でもそうですが、上を見ればきりが無く価格が高くなればなるほど様々な機能が付いてますよね。
それと同じで、例えば[駅が近い]や[土地が大きい]や[角地]などあったら嬉しい特徴かも知れませんが、全ての特徴があなたの家族にとっての優先順位上位なわけではありませんよね？

正しい予算設定をし、あなたの家族にとっての優先順位を第一に考え、お家探しを始めましょう。

【マイホーム】予算の決め方と注意ポイント5選

お家にかける予算は家庭ごとに違って当然で、年収から計算できるものでも人に教えてもらうものでもなく、様々な考え方や根拠をもとに家族で決めるものです。

あなたの家族にとって最高のお家探しをするため、正しく予算決めをする為のポイントを5つに絞り解説していきます。

住宅ローンの借入可能額の把握

住宅ローンの借入可能額は、各金融機関が年収や勤め先、勤続年数や信用情報などを指標に、[この家庭であれば月々いくらくらいの返済が可能なのか]という考え方をもとに計算をし決めるものです。
なので住宅ローンの借入可能額は【予算決め】をするうえでの参考にしてください。

こま

とは言え、家族構成や趣味、教育費食費などは家庭によって様々なので[借入可能額＝予算]の考え方は駄目ですよ。

いくら借入が出来るのかを知りたい時は【モゲチェック 】での無料借入可能額シミュレーションがおすすめです。
関連記事
【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

月々の支払可能額の把握

[1.住宅ローンの借入可能額の把握]でも説明しましたが、家族構成や趣味、教育費食費など家庭によってお金をかける項目と割合は様々です。

お家に対してお金をあまりかけたくないと思っている人もいますし、趣味にかけるお金を減らしてでもお家に予算を割きたい人もいます。
とは言えせっかくマイホームで新しい生活をスタートさせても我慢ばかりではストレスが溜まってしまいます。

家族でしっかりと話し合いをし、『月々いくらくらいまでならお家に予算を割けるのか』を決めましょう。

こま

住宅ローンを組むと団体信用生命保険に入る義務もありますので、この機会に保険の見直しをする人も多いですよ。

借入額と月々の返済額一覧表から予算を考える

借入をする金額と月々の返済額の関係は、金利と借入期間によって変わります。

基本的には住宅ローンは35年返済が一般的となっています(もっと長く期間を設けている銀行も一部あります)ので35年返済の条件は固定とした表を参考に月々の返済額をイメージしてみてください。

こま

住宅ローンはネット銀行・都銀・地銀・フラット35など、借入先によっても金利は大きく変わってきます。

関連記事
【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

【保存版】住宅ローンの勉強してますか？住宅販売員が大事なポイントをまとめました

出来るだけ直近で実際にお家を買っている人の意見を聞く

もしも知り合いで実際にお家を買った人がいるのであれば、その人の意見がすごく参考になります。
不動産の仕事を長年している僕でも、実際にマイホームを購入してからの生活の中でのお金の気づきはたくさんあります。

マイホームを購入して新生活をスタートすると思いもよらぬところで変化が出てくるものです。
なので周りの先輩の意見は積極的に聞くようにしましょう。

こま

実際にマイホームを買っていない人の意見は結構的外れなことも多いので注意するようにしましょう。

プロに相談する

知り合いや親戚で、もし不動産に携わっているプロの人がいるのであれば、是非予算決めの相談をしてみてください。
知り合いに不動産に携わっている人がいない場合はFP(ファイナンシャルプランナー)に相談するのがお勧めです。
相談してはいけない相手は、知り合いではない不動産屋さんと不動産購入の知識が無いFPです。

こま

僕が担当してきたお客様の中にもFPに相談をして将来が怖くなり、結局お家が買えなくなった人は何人もいます。

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保険のFPは住宅ローン専門外です！住宅購入の相談に適したFP3社を徹底比較

ハウスメーカー紹介のFPは保険が専門？住宅購入の相談に適したFP3社を徹底比較

住宅購入でFPを利用する場合は住宅購入に特化したFPを利用しなければいけません。選択を間違えると取り返しのつかない失敗に繋がります。この記事では住宅販売員の僕から見るFP利用の注意点と住宅購入専門のFPに無料で相談できるサービスを紹介しています。

ruiruiruiablog.com

2024.01.19

知り合いの不動産屋さんもいないし、FPに相談するのもハードルが高いと感じる場合は不動産住宅情報サイト『LIFULL HOME’S(ライフル ホームズ）』が行っている無料相談サービスを利用するのがおすすめです。

LIFULL HOME’S 住まいの窓口が行っているサービスは大きく分けると以下の6項目になります。

こま

関東1都3県を中心に33店舗と全国主要都市にある店舗の他に、ビデオ通話での相談も可能です。

データから見るマイホームの予算

マイホームにかける予算は、各家庭の事情やエリアによっても変わります。
そのため参考程度にはなりますが、
ここでは、予算についてのデータを見ていきましょう。

みんなはいくら？【令和4年度のマイホーム費用】

国土交通省が毎年行っている
『住宅市場動向調査』から令和4年度のマイホーム費用のデータを見てみましょう。

この表は、注文住宅の住宅建築資金、土地購入資金、購入資金の総額に関する情報をまとめたもので、
それぞれの項目における全国平均と三大都市圏平均の数値、自己資金と自己資金比率も含まれています。

こま

三大都市圏平均は、
土地と建物を合わせた購入資金の総額が全国平均に比べ、1,300万円程高くなっています。
このことからも予算とエリアは密接な関係にあることが分かります。

【アンケート結果】マイホーム予算、結果的にいくら上がった？

普段から買い慣れているものでなければ、情報が少ないのも当たり前です。
特に、
建物に関しては、お金をかけてでも取り入れたくなるような商品が、日々開発されいます。

実際にマイホームを購入した人たちは、設定した予算内で購入しているのでしょうか。

ここでは『マイホームの予算が結果的にいくら上がったか』をアンケート調査したので共有させていただきます。

マイホーム、結果的に予算内に収まったのは23.2%

https://twitter.com/NoggqLEKHnwdugn/status/1725683579320189018

twitter.com

76.8%の人が、考えていた予算よりも上がったと答えています。

こま

まめはうすさんの予算の上がり方には驚きましたが、当初の予定から比べ広い土地で建売から注文住宅にしたそうです。

マイホームの予算は低めに設定しておくべき？

低めでも高めでもなく、適正な予算組みをしましょう。

SNSなどでも、
「不動産屋は、あえて予算を少し超えるような物件を紹介してくる。だから、予算は低めに伝えるべき」という投稿を見たことがあります。

しかし、
気に入って買ってもらわなければ、まして買えなければ意味がありません。
なので、少なくとも僕の知っている営業マンの中にはそのような動きをする人は1人もいません。

理想の物件を見つけるためには、現実的に払っていける適切な予算組みをする事が大切です。

借入額と月々の返済額一覧表から予算を考えるの表にもあるように、予算(住宅ローン借入額)が100万円上がると月々3,000円前後支払額が上がります。

こま

予算オーバーする際は、月々の支払額を考えて検討するようにしましょう。

まとめ：マイホーム購入は予算決めが大事です

【予算決め】はあなたの家族に合ったお家探しをするためにはとても重要です。
ここで失敗してしまうと5年後10年後もお家探しをしているなんてことも…

なんとなく決めてしまわずに、月々の支払可能額を把握ししっかりとした根拠をもとに設定しましょう。

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