こんにちは、
るい(＠NoggqLEKHnwdugn)と申します。
僕は2004年から住宅販売員として800世帯以上のお家探しに携わり、2014年には自身もマイホームを建てた2男2女6人家族のパパです。
マイホームのための土地探しに焦点を当てた情報サイト【ruiのお家探し塾】を運営。
このサイトが、家族にとって理想の土地を見つける手助けになれば嬉しいです。
土地の形には以下のように種類があり、それぞれ価格や使い勝手に特徴があります。
- 整形地(正方形や長方形)
- 不整形地(三角形や台形や平行四辺形)
- 旗竿地(L字型)
この3種類の地型は
【旗竿地＜不整形地＜整形地】の順で人気があり価格が高くなっています。
整形地に近い方が使いやすいのは確かですが、
旗竿地や不整形地でも使い勝手の良い土地はあります。
しかし、土地の形のせいで
・駐車スペースが取りにくい
・思うような建物が建てれない
そういった失敗に繋がらないようそれぞれの土地の形の特徴を理解しておくことが大切です。
この記事では1000を超える様々な形の土地に携わってきた僕が
『土地の種類ごと』に特徴を解説していきます。
- 土地の形ごとのメリットデメリット
- 使いやすい不整形地の見極め方
- 旗竿地の特徴
使い勝手の良い旗竿地や不整形地を見極めることで、土地代を抑え建物に予算をまわせる可能性も出てきます。
土地の形と価格の関係
住宅販売員の仕事をしていると、
様々な条件の土地価格を考えることがあります。
例えば、同エリア内での多区画分譲地の場合、価格設定の際重視するポイントとしては下記項目がメインとなります。
もちろん向きや大きさも大事ですが、
同条件の土地同士の場合は、基本的に整形地に近い形ほど価格が高くなります。
では、具体的にそれぞれの土地の形にはどんなメリット・デメリットがあるのかを解説していきます。
整形地(正方形・長方形)のメリット
整形地に近いほど価格が高くなるのは以下のメリットがあるためです。
- 建物が建てやすい
- 駐車場が取りやすい
- 採光が取りやすい
土地の形は駐車場の取り方や、お家を建てることが出来るスペースに綿密に関係してきます。
例えば、整形地(正方形や長方形)と不整形地(台形や三角形など)の土地があった場合、下の図のように土地の広さが同じでも有効に使えるスペースが全然違います。
図のような不整形地だと、建物を建てたりお庭にする事がむずかしく、有効に使えないスペース「デッドスペース」が出来てしまっているのが分かると思います。
それに比べて整形地では駐車場のスペースも取りやすく、建物も綺麗に収まっています。
せっかく購入した敷地内にデッドスペースがあると税金も無駄にかかってしまうので、整形地の方が人気があるのは当然ですね。
ただし、条件によっては必ずしも不整形地よりも整形地の方が良いわけでもありません。
整形地のデメリット
- 土地代が高い
- 固定資産税が高い
- 売れてしまうのが早い
土地の形が整形地に近いほど人気があるため、競争率も価格も高くなっていることがデメリットと言えます。
マイホームに対しての優先事項を考えたときに、整形地でなくても問題がないのであれば無理に整形地を選ぶ必要はありません。
良い不整形地の特徴3選
整形地が人気のある理由は分かったと思いますが、すべての不整形地が整形地と比べて使いにくいわけではありません。
不整形地であっても、以下のような条件下の場合は検討してみるべきです。
- 土地が広い
- 採光が取りやすい
- 有効利用しやすい
上記のようなケースであれば、
土地の形を理由に価格が安く設定されている不整形地はお買い得です。
土地が広い不整形地
駐車場の数や建物の大きさにもよりますが、
土地が広ければ広いほど不整形地のデメリットは消え、整形地と変わらず駐車場や建物を建てるスペースは取りやすくなります。
採光が取りやすい不整形地
不整形地の場合は、デッドスペース(建物などに使えないスペース)が出来てしまう事があります。
しかし、そのデッドスペースのおかげで隣地などとの間に空きスペースが出来、採光がとりやすくなったり、風が通りやすくなるケースもあります。
有効利用しやすい不整形地
建物は建てれないデッドスペースでも、
家庭菜園や物置スペース・駐輪場などとして有効利用できることもあります。
不整形地でも土地の特徴と自分の理想をすり合わせてみましょう。
自分だけの掘り出し物件が見つかるかもしれません。
旗竿地(専用通路)のメリット3選・デメリット3選
この形状の土地は、見かけたことがある方も多いと思います。
不整形地の中でも、
「旗竿地(L字型)」や
「専用通路」
と呼ばれる形の土地です。
道路から細い道(専用通路)を通ってお家に入るようになっており、上から見るとちょうど旗のような形になっている事から『旗竿地』と呼ばれている土地の事です。
旗竿地はかなり特徴的な形をしているので、好みも分かれやすいです。
一般的な視点から見る「旗竿地」の特徴をメリット・デメリットで色分けしつつ、僕の見解も入れて説明していきます。
旗竿地(専用通路)のメリット３選
旗竿地(専用通路)のメリット3選です。
- 価格が安い
- 建物の自由度が高い
- 道路までの距離が長い
もちろん条件にもよりますが、価格が安い分『旗竿地』は広めの土地が多く、庭スペースも取れることが多いので僕自身は旗竿地けっこう好きなんです。
小さい子供がいる家族は喜んでくれる事も多いです。
価格が安い
旗竿地の中でも１番有名なメリットが価格の安さです。
旗竿地は整形地の土地と比べ
1坪当たりの単価がかなり低く設定されているのが一般的で、図のような配置だと中地と比べ５００万円前後の価格差がつくこともあります。
駐車場を２台分取れる長さの専用通路に、他と比べ車代以上に安い旗竿地なら、車を２台所有したい人は検討しても良いと思います。
建物の自由度が高い
旗竿地は通路部分を駐車場のスペースとするため
通路奥を全て建物スペースとして利用できます。
また、通路部分も敷地面積に含まれるため容積率や建蔽率も通路部分込みの面積で建築することができ大きな建物も建てやすくなります。（通路の長さや間口によっては異なります。）
道路までの距離が長い
通路が長く建物から前面道路まで距離があり、
交通の流れから離れた場所に位置しているため、
騒音や交通の混雑が比較的少なく静かで通行人の視線を気にせずに済むのも大きなメリットです。
道路への子供の急な飛び出しの心配も少なくて済みます。
旗竿地のデメリット3選とそのデメリットに対しての考え方
旗竿地(専用通路)のデメリット3選です。
- 売却時に苦労するかも
- 建築コストが上がるかも
- 光や風が入りにくいかも
旗竿地でも検討する土地の条件によってはデメリットが消え、メリットだけが残る場合も多いです。
価格が低く設定されているため条件の良い旗竿地はかなりお買い得になります。
売却時に苦労するかも
『旗竿地』は整形地と比べ、検討物件から除外して考える人がいるのも確かです。
しかし、『旗竿地』特有のメリットを知っている人からの需要はありますし、適正価格で販売をすれば必ず買主は見つかります。
僕は『旗竿地』の販売に苦労したことはありません。
そもそも営利目的のマイホーム購入ではないので、
今の家族が楽しく快適に過ごせるかどうかが大事です。
建築コストが上がるかも
建築の際、通路が狭く重機が入りにくいため、業者によっては建築コストが上がってしまうケースもあります。
少し先の未来の話になりますが、建物の解体時にも費用が高くつく可能性はあります。
しかし、専用通路の接道部分が広めの旗竿地の場合は通常のコストで建築可能なケースもありますし、僕の働いている会社もそうですが、整形地と同じコストで建てる建築会社もあります。
旗竿地を検討する場合、忘れずに建築会社に費用確認をしておきましょう。
光や風が入りにくいかも
『旗竿地』の場合、土地が他人地に囲まれ光や風が入りにくい可能性がある。
『旗竿地』でも敷地が大きければ問題ないですし、隣が公園だったり駐車場の場合もあります。
周りが建物で囲まれているような
『旗竿地』は価格が低くても避けるべきだと思います。
まとめ：思考を柔らかく、視野を広げることでお得に土地選びをしましょう
日本全国様々な形の土地があり、その中で価格面も含め家族に最良の選択をしたいものですよね。
土地の形にはそれぞれ一長一短の特徴がありますので、「綺麗な形の土地じゃないと嫌だ」と決めつけず使い方や価格、隣地の状況などを踏まえて広い視野で考えてみて下さい。
あなたの家族にとってのお買い得物件をきっと見つけることが出来るはずです。
