土地価格の相場の調べ方

土地価格の相場を調べる方法は、いくつかあります。

下の表は、土地価格の相場を調べるための「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税路線価」「実勢価格」について、それぞれの調査機関や用途などを分かりやすく表にまとたものです。

それぞれの用途は様々ですが、どの方法も土地の価値を評価する指標となるので、1つずつ解説していきます。

手っ取り早く調べたい人は、スキップして先に進んでください。

公示地価を調べる

公示地価は、
国土交通省が公表する土地の評価額を示す指標の一つです。

毎年1月1日現在の土地の正常な価格を国土交通省の土地鑑定委員会が決定し、内容は国土交通省が運営する「地価公示、都道府県地価調査」で確認出来ます。

公示地価は
特定の地域内での土地の平均的な価格を示していて、不動産の取引や評価に利用され、税金の算定や公共事業の予算編成などにも影響を与えます。

こま君

公示価格を1.1倍～1.2倍することで土地の実勢価格になると言われています。

相続税路線価を調べる

相続税路線価は、
国税庁が公表する土地の評価額を表す指標の1つです。

毎年1月1日現在に評価され、国土交通省による公示地価と不動産取引の実勢価格の両方を加味して、国税庁の監督のもと不動産鑑定士などの意見価格から決定します。

国税庁が運営する「路線数・評価倍率表」で路線ごとの価格が確認できます。

相続税路線価は、
土地を相続した場合の相続税、土地を贈与した場合の贈与税の額を計算するために用いられます。

こま君

相続税路線価は、公示価格の8割ほどになるよう設定されています。

固定資産税路線価を調べる

固定資産税路線価は
市町村（東京23区の場合は都）が算出する土地の評価額を表す指標の1つです。

3年ごとの1月1日に評価され、各市町村のホームページで確認することが出来ます。

固定資産税路線価から求められる固定資産税評価額が、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算定に用いられます。

こま君

固定資産税評価額は、公示価格の7割ほどになるよう設定されています。

実勢価格を調べる

実勢価格は市場での実際の取引価格を指し、最も現実的な土地の価値を知る手段です。

不動産ポータルサイトや不動産会社の情報を活用して、同様の土地の取引価格を比較することで、実勢価格を把握できます。

過去の取引価格は、国土交通省の 「不動産取引価格情報検索」で調べられます。

土地の相場を調べるなら「トチノカチ」が便利

「トチノカチ」は、
・地価・土地価格（公示地価）
・路線価（相続税路線価、相続税評価額）
・固定資産税評価額（固定資産税路線価）
の価格相場・土地の価格推移・動向がひと目でわかる無料のウェブサービスです。

「トチノカチ」を利用すれば、様々な場所の土地の価格相場を、瞬時に把握することができます。

この章では、
土地探しコンテンツ「トチノカチ」について詳しく解説します。

土地探しのお役立ちコンテンツ「トチノカチ」とは

「トチノカチ」は
全国約10,000エリア、駅周辺の公示地価・路線価および固定資産税評価額をクリックだけで簡単に調べられるコンテンツです。

「トチノカチ」に掲載されている土地相場は、国土交通省が提供する地価公示、各都道府県知事が実施する都道府県地価調査のデータに基づいているので、算定結果は土地取引の際の参考情報として安心して活用できます。

また、不動産価格は、
駅からの距離および専有面積などを説明変数（予測するために使用するデータのこと）とした回帰分析により計算しています。

これらの説明変数は、一般的な不動産売買において、不動産価値を決める重要な変数として広く知られているもので、そこから導かれた数字は、信頼できる価格相場と言えます。

簡単に土地の価値を検索できる「トチノカチ」

それでは実際に土地の価値を検索してみましょう。

操作方法はとても簡単です。
トップ画面で下にスクロールし、調べたい都道府県をクリックするだけです。

地価・土地価格（公示地価）

路線価（相続税路線価、相続税評価額）

固定資産税評価額（固定資産税路線価）

大阪府の地価・土地価格（公示地価）

例えば
「大阪府」の地価・土地価格（公示地価）をクリックすると、大阪府の住宅地の地価・土地価格（公示地価）の平均値と前年比が簡単に表示されます。

もちろんエリアを狭めて検索することも可能です。

試しに大阪のマイホームエリア
「吹田市」をクリックしてみましょう。

「大阪府吹田市」の沿線・駅ごとの公示地価や、小学校・中学校区の公示地価はもちろん、さらに細かいエリアのデータも簡単に手に入れることができます。

≫大阪府吹田市の地価・土地価格（公示地価）はこちら
≫大阪府吹田市の路線価（相続税路線価、相続税評価額）はこちら
≫大阪府吹田市の固定資産税評価額（固定資産税路線価）はこちら

「トチノカチ」を利用するメリット

全国1万地点の地価・土地価格（公示地価）、路線価（相続税路線価、相続税評価額）および固定資産税評価額（固定資産税路線価）を算定できる「トチノカチ」は、相続税や固定資産税の算定方法についての情報も案内しています。

これまでは専門家へ依頼する必要があった内容を自分自身で簡単に算出できる点も、「トチノカチ」を利用するメリットといえます。

さらに「トチノカチ」では、
相続税の納税額や固定資産税の税額の概算金額も計算できます。

相続などのライフイベントに際してどの程度の金銭負担が必要になるかは、土地の売買をお考えの方にとって、とても大切な情報のひとつではないでしょうか。

トチノカチ 公示地価・路線価・固定資産税評価額 情報サービス

トチノカチは、全国1万地点以上のエリア、駅周辺の公示地価、路線価・相続税評価額および固定資産税評価額をクリックだけで簡単に調べたり計算することができる無料のウェブサービスです。地価情報は、国土交通省の地価公示、都道府県地価調査に基づいており...

www.youtube.com

不動産の取引価格相場に関する情報は「ウチノカチ」で

「トチノカチ」の姉妹サイトである
「ウチノカチ」は、不動産の取引価格相場に関する無料のコンテンツです。

「ウチノカチ」では
国土交通省の過去15年間、合計420万件の取引情報に基づいた豊富なデータを常に更新していて、マンション、住宅、土地および賃貸物件の価格相場とその推移、家賃相場とその推移がひと目でわかります。

掲載エリアは全国25万地点、2万以上の沿線・駅周辺をカバーして、クリックだけで簡単に、しかも無料で不動産の取引価格相場を調べることができます。

公式サイト「ウチノカチ」

マイホーム購入の際には土地の相場を把握しよう

土地の相場とは、
ある地域やエリアでの土地の平均的な価格や市場の傾向を指します。

検討エリアの土地相場を把握しておくことで、
安すぎたり高すぎたりする物件に気づけたり、
予算組みの指標としたり、
物件の善し悪しを判断したり
出来るようになるため、理想の土地を見つけやすくなります。

こま君

世の中に同じ物件はありません。
相場は、あくまでも平均的な価格という事は意識しておきましょう。

関連記事
【マイホーム】予算の決め方と注意ポイント5選・住宅ローン借入額と返済額一覧表

相場を把握するメリット

基本的に、
不動産物件は「相場より高ければ高い理由があり、安ければ安い理由がある」ものです。

相場を把握することで、物件自体の価格が高いのか低いのか、それとも適正なのかの判断がしやすくなり、後で「思っていたのと違った」となる可能性を下げることが出来ます。

失敗例の紹介

お客さんからも体験談として聞くことがありますが、「気に入った物件はあったけど、相場が分からず判断に時間をかけてしまい売れてしまった」なんてことはよくあることです。

逆に、
相場よりも高い価格で土地を購入してしまい、後で後悔するケースもあります。

こま君

いざという時に正しい判断が出来るよう、土地探しの準備として相場の把握をしておきましょう。

地域ごとの相場の違い

都市部と郊外、田舎などで大きな違いが見られうように、地域ごとに土地の相場は異なります。

こま君

住みたい人が多い地域ほど高く、少ない地域ほど安い傾向があります。

同一地域内で土地の価格に差がでる理由

相場は、
地域やエリアでの土地の平均的な価格や市場の傾向ですが、その中でも1つの土地に焦点を当ててみると、同じものは無く価格もバラバラです。

相場を知ったうえで、土地の価格に差が出るポイントを押さえておくと、相場と比べ高い理由や安い理由が見えてきます。

こま君

これらは、僕が土地の値段設定をする際、大きく加味しているポイントでもあります。

建物の制限

土地は用途地域や建築協定(特定の地域内での建築ルール)などによって、建築できる建物用途や高さなどに規制が設けられています。

法律や条令等の公法上の規制は、土地の利用方法を制限することになるため、価格に大きな影響を与えます。

立地

土地の立地は価格に大きな影響を与えます。
駅までの距離やバスの本数など交通機関の利便性、学校区や治安、ハザードマップなどを加味した防災などが評価され、人気エリアほど価格が高くなります。

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[土地探し]ハザードマップだけでは不十分？自然災害重要ポイント４選

マイホーム【土地探し】住宅販売員が教える確認しておくべき周辺施設一覧

土地の広さ・形状の影響

土地の広さや形状も価格に影響します。

敷地が広ければ広いほど、有効活用できる可能性が広がり、価格が上がります。

また、
土地の形状によっても建築の難易度が変わり、より正方形に近い土地の方が価格は上がります。

関連記事
【マイホーム】どのくらいの土地の広さ(坪数)が必要か知るための記事です。

【マイホーム】いびつな形の土地は価値がない？土地の形の種類と価格の関係

前面道路の重要性

土地が面している道路の状態も価格に大きく影響します。

稀にですが、売りに出されている土地の中には道路に面していないため、家が建てれない土地もあったりします。

前面道路の幅が4m以下で、セットバックが必要だったり、私道になっていたりする場合、相場よりも価格を安く設定することがあります。

関連記事
マイホーム[土地探し]【前面道路】で失敗しない為の重要ポイント3選

こま君

前面道路の状態が原因で
「建築不可」となっている土地もありますので注意しましょう。

高低差

道路と敷地の高低差が大きい場合、
眺望が良くなることで価格が上がることがあります。

しかし、
建物を建てる際に土地の造成や調整が必要となることもあり、その場合は追加の工事やコストが発生しやすくなります。
そういったケースのように、土地利用が難しい場合は価格が低くなる可能性があります。

また、
駐車場が掘り込みガレージになっている場合もあり、道路と敷地の高低差によっては車庫の高さが制限されるケースもあります。

所有者が個人の場合

土地の所有者が不動産屋や企業などの場合、一般的に比較的相場に近い価格帯での販売となります。

しかし、
土地の所有者が個人のケースだと、時間をかけてでも高く売りたい場合は相場より高く販売しますし、急いでいる場合は相場より安く販売をすることがあります。

まとめ

土地の相場を把握しておくことで、
安すぎたり高すぎたりする物件に気づけたり、
予算組みの指標としたり、
物件の善し悪しを判断したり
と様々なメリットがあり、理想の土地探しのための強力な知識となります。

全国約10,000エリアの
地価・土地価格（公示地価）
路線価（相続税路線価、相続税評価額）
固定資産税評価額（固定資産税路線価）
を簡単に調べることが出来る「トチノカチ」

国土交通省の過去15年間、合計420万件の取引情報に基づき、全国25万地点、2万以上の沿線・駅周辺取引価格相場を簡単に調べることが出来る「ウチノカチ」

こま君

土地探しで失敗しないよう、2つのサービスを上手に利用して検討エリアの土地相場を把握しておきましょう。

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【マイホーム】予算の決め方と注意ポイント5選・住宅ローン借入額と返済額一覧表

土地探しの期間はどのくらいがベスト？

土地探しにかける期間は少しでも短いほうが良いです。

しかし、
洋服や小物・家電製品などと違い、世界中を探しても全く同じ条件の土地は無く、唯一無二の物のため、探す場所や条件によって難易度は大きく異なります。

そのため、実際『理想の土地』を見つけるのは簡単な事ではありません。

土地探しにかける期間が短い方が良い理由は、
土地探し期間が長引くことによるデメリットを見て頂ければ分かりやすいと思います。

土地探しの期間が長くなることのデメリット

以下は、
土地探しの期間が長くなることで生じる可能性のあるデメリットです。

こま

土地探しの長期化では、様々なデメリットが予想できます。
無駄なところでつまづいてしまわないよう、適切な探し方をしましょう。

アンケート結果①土地探しにかかった期間はどのくらい？

理想のマイホームは人によって違います。
そして、
土地探しの難易度も個人差はありますが、
X(旧Twitter)にて
『マイホームの購入を決めてから土地探しに費やした期間』
のアンケートを取らせていただきました。

土地探しにかかった期間は約62％が半年以内

https://twitter.com/NoggqLEKHnwdugn/status/1667853054983684097?ref_src=twsrc%5Etfw%7Ctwcamp%5Etweetembed%7Ctwterm%5E1667853054983684097%7Ctwgr%5Ecd69bdfe983b1d56bd2e4b23158e431c6abe664e%7Ctwcon%5Es1_&ref_url=https%3A%2F%2Fruiruiruiablog.com%2Fyuusennjuni%2F

twitter.com

アンケートの結果、
土地探しにかかった期間は3ヶ月以内と回答した人が全体の39.2％、半年以内までを入れると全体の62％でした。

こま

僕自身の今までの経験から考えると、土地探しにあてる期間が3か月以上かかった場合、長期化しやすくなる傾向にあると思います。

土地探し期間は3か月以内がベスト？

冒頭でお伝えしたように、土地探しにかかる期間は短ければ短いほど良いです。

優先順位を決め、条件を考えるところから土地探しを始めたとしても、2ヶ月あれば十分に希望エリア内の売り土地は把握できます。

その中で希望に合う物件を選択し、検討して決める。
これがスムーズな土地探しです。

3ヶ月経過しても良い物件に出会えていない場合は、エリア内に理想の土地が存在しない可能性が高くなります。
そうなると、
・優先順位や条件を変更する
・理想の物件が出てくるのを待ち続ける
の2択になります。

こま

条件設定の精度が、土地探しの期間に大きく影響します。

土地探しにかかる期間の概要

アンケート結果から見ても、土地探しの期間としては半年ほど見ておくとよいかも知れません。
この期間ですることは、大きく分けると下記の工程になります。

関連記事
マイホーム計画|住宅販売員が教える土地の探し方５ステップと注意点

土地探しの期間を短縮するコツ6選

理想の土地を見つけることが出来ず、土地探しが長期化してしわないよう注意すべきポイントを並べてみました。

こま

上記の内容をしっかり押さえておくことで、土地探しの期間を短縮することが出来ます。

1.優先順位を付ける

1.予算(月々○○万円まで)
2.学校区(○○小学校区)
3.土地の広さ(○○坪以上)
など、希望条件を優先順位に従って整理しましょう。

家族で話し合い、書き出して共通認識にしておくのがおすすめです。

関連記事
【永久保存版】マイホーム[土地探し]優先順位15選チェックリスト

2.優先順位は定期的に見直す

優先順位は定期的な見直しが必要です。
・考え方
・家族構成
・生活環境
・仕事の環境
など様々な要因で優先順位は入れ替わることを覚えておきましょう。

こま

土地探しがうまくいかないときは
定期的に見直すようにしましょう。

3.優先順位を絶対条件としない

『あったらいいな』と
『ないと困る』の色分けをする。
優先順位を付ける際に併せて考えるようにしましょう。

『駅近で何分までは許容範囲内なのか』
『駐車場は必ず1台出来れば2台』
『出来れば南向き、東向きでも可』
『○○をするために、最低でも○坪の庭が欲しい』
など具体的に、
出来ればなるべく幅を持たせて考えておくことで、柔軟な思考で検討することが出来るようになります。

4.正しく予算を決める

下記表は借入額と返済額を表す表です。

家族としての月々支払い可能額から住宅ローンの借入額を考えましょう。
その金額に頭金を上乗せした金額が住宅購入の予算となります。

関連記事
【マイホーム】予算の決め方と注意ポイント４選・住宅ローン借入額と返済額一覧表

こま

車のローンや奨学金、その他借入がある場合、思うような融資が受けれない可能性がるので注意しましょう。

関連記事
【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

5.周りの意見を聞きすぎないようにする

『100点満点の土地はない』
これはよく言われる事ですが、正確には誰から見ても『100点満点の土地ない』が正解です。

大切なのは、
他の人から見たら60点でも、自分の家族にとっては 『100点満点に限りなく近い土地』を見つけることです。

『親や友人知人、営業マンの意見』などは参考にはなりますが、 家族がその土地に住むイメージを誰よりも強く持てるのは当事者の自分です。

誰から見ても100点満点になる土地は存在しないので、当事者家族以外の採点を気にしすぎないようにしましょう。

こま

『直感』は経験や知識からくる閃きです。
『ここに住みたい』と思える土地に出会えたら、その直感を大事にしましょう。

6.理想と現実にズレがないか注意する

「良い物件がなかなか出てこない」
とお客様から聞くことがありますが、優先順位やエリア・予算などをしっかり決めても、その内容が現実離れしていると存在しない土地を探し続けることになってしまいます。

希望に近い土地が見つからない場合、担当の営業マンや不動産屋に相談し、エリア内での『過去の取引事例』を教えてもらいましょう。

そもそも探しているエリア内では、
過去○年間に渡り
『○○坪以上の土地が出てきていない』や
『坪単価が合っていない』
など、優先順位の見直しが必要となる項目が分かるかもしれません。

こま

出てくる可能性の低い土地を待ち続けて時間を無駄にするのではなく、切り替えて優先順位の見直しをしましょう。

アンケート結果②実際に足を運んだ土地の数はどのくらい？

みんなは土地探しを始めてから、
実際に決断するまでにどのくらいの土地を見たのでしょうか。

1つ目の土地が理想に近くても、3つ5つと比較のために土地を見る人もいると思います。

このアンケートでは
『決断までに実際に足を運んだ物件数(土地)』
を調査しました。

決断するまでに見た物件数は4つ以上が67％

https://twitter.com/NoggqLEKHnwdugn/status/1731872310242488804

twitter.com

このアンケート結果を見ると、
それなりの数の物件を見てから決断をしている人が多い事が分かります。

※回答ボタンの押し間違いを申告していただいたため、作成した表で「5つ以内」と「それ以上」の回答者和・回答者割合を修正させていただいております。

土地購入の決断までにたくさんの物件を見るべき？

アンケート結果を見ると、67％の人が4つ以上の物件を見てから土地購入の決断をしています。
しかし、少ない労力で理想の物件を見つけることが出来るに越したことはありません。

たくさん物件を見ている理由は、大きく分けると2種類に分けれると思います。
・理想の物件がはっきりしていないから
・理想の物件がはっきりしているから

今回のアンケートは、実際に購入した人が対象なので問題ありませんが、理想の物件がはっきりしていないから物件をたくさん見てしまう場合、見れば見るほど迷ってしまう可能性が高くなります。

土地探しが長期化してしまう原因にもなってしまうので注意しましょう。

こま

きゃろ☆carrotさんのように、ストリートビューや航空写真で雰囲気を知るのも賢いやり方だと思います。

アンケート結果③購入した土地、決断するまでの期間はどのくらい？

物件を見てまわっていると、
営業マンから「早く決めないと売れて無くなってしまいますよ」と購入を急かされることが多々あります。

「どうせ、売るための営業トークだろう」と、真に受けない人もいますが、実はそんなこともありません。

なぜなら、1つの物件に対し1人の営業マンだけが販売活動を行っているわけではないからです。

住宅販売の仕事をしてきた中で、検討中の土地が他のお客様で契約になり、買いそびれ肩を落とす場面は何度も見てきています。

そこで、今回は『購入した土地、決断するまでの期間はどのくらい？』というアンケートを取らせていただいたので、ここで共有させていただきます。

決断するまでにかかった期間は半数以上が1週間以内

https://twitter.com/NoggqLEKHnwdugn/status/1735587107698332056

twitter.com

土地を見つけてから購入を決めるまでの期間は、約4分の1が当日、60％が1週間以内という結果でした。

土地購入の決断は早い方が良い？

住宅販売をしている立場からの意見としては、土地を購入するかどうかの決断は1時間でも早い方が良いです。

決断を引き延ばすことによって、検討している土地が売れてしまったらどう思うかが決断するポイントになります。

こま

「検討している土地が買えなくても別に良い」と思えるなら、その土地は買うべきではないのかも知れません。

無駄に時間をかけずに決断をするために

土地を購入するかどうかの決断は1時間でも早い方が良いとお伝えしましたが、乱暴に早く決断しろという意味合いではなく、正確に判断することが大事です。

決断をするためのポイントは2つあります。
・判断するための情報を集める
・決断するための準備をしておく
判断材料を集めるのに時間をかけてしまうのは良くありません。

判断するための情報を少しでも早く収集し、情報が集まったときに、決断をするための準備が出来ていれば無駄に時間をかけずに決断をすることが出来ます。

決断をする為の準備とは、
家族内での意見の統一や
住宅ローンの不安の払拭などです。
関連記事
『マイホームの土地探しに疲れた方に読んで欲しい！住宅販売員が教える3ステップ対処法』

決断に時間をかけるデメリット

決断に時間をかける最大のデメリットは、やはり『検討している土地が他の人に買われてしまう可能性』だと思います。

なかなか決断が出来ないうちに土地がなくなってしまった時、「縁の物なので」と言う人がいますが、検討出来る良い土地に出会た時点で縁は出来ています。
その縁を準備不足で切ってしまう事のないようにしましょう。

関連記事
現役住宅販売員が解説！理想の土地を探すためのコツ3ステップ7つのポイント

土地を仮押さえできる期間とは？

気に入った土地が他の人に買われてしまわないよう、仮押さえが出来る場合があります。

土地を仮押さえする期間は、契約内容や取引相手により異なりますが、通常は1週間から1ヶ月ほどの期間であり、10万円ほどを預かり金として渡したり(契約時に手付金に充当される)など、具体的な条件や取引先との話し合いが必要です。

仮押さえが出来る物件と出来ない物件がある

仮押さえは、販売側に
・他のお客様に売れない
・契約に至らない可能性がある
というリスクが生じるため、人気のある物件は断られることがあります。

仮押さえを受けるのはこんな理由の時です

僕が働いている会社でも、
お客様からの要望で仮押さえを受けるケースがあるので一部紹介しておきます。

上記のような場合に、1週間～３週間ほど仮押さえを認める場合があります。

こま

「ゆっくり考えたいから」という理由の場合は、仮押さえはお断りさせていただいています。

まとめ: 土地探しにかかる期間は半年を目安にしましょう

土地探しにかかる期間は半年ほどを目安にしておきましょう。

少しでも期間を短縮し、効率的に進めるには、いざという時にすぐ行動(契約)出来るようしっかり準備しておくことと、土地探しに対する柔軟な考え方をもっておくことが大切です。

希望条件を明確にし、早めの決断を心掛けながら、理想の土地探しを目指しましょう。

みんなの買い替え理由・タイミング

長年住宅販売の仕事をしていると、
『今住んでいる自宅を売却し、新しい住まいに移住したい』と考える方のお手伝いをさせていただく機会がたくさんあります。

買い替えを考える理由やタイミングは様々ですが、経験上以下のような理由が多く見受けられます。

『家族が増えた』や『家族が減った』など
自分の家族に関係する理由であれば、ある程度タイミングは自分で決めることが出来ます。

しかし、転勤や近隣トラブル、
周辺環境の変化など外的要因の場合は、期限があったり急を要する状況になってしまうケースも少なくありません。

こま

買い替えの場合、持ち家の売却が絡む分少し複雑になります。
手順や売却方法など、ある程度の知識をもって進めるようにしましょう。

買い替え|まずは現状把握から

買い替えを検討するのであれば1番最初にしなければならないのが現状把握です。
まずは、現在の住宅ローンの残債と自己資金を把握しましょう。

買い替えの方法は『売り先行』『買い先行』『売り買い同時進行』の3つの方法がありますが、状況によって最適な買い替え方法が変わってきます。

状況ごとのおすすめ度を以下の表にしましたので参考にしてください。

査定で自宅の売却相場を知ろう

住宅ローンの残債と自己資金を把握出来たら、次は自宅の売却相場の把握が必要です。

自宅の売却相場を知るためには不動産業者に査定をしてもらうのが確実で効率的です。

しかし、査定をしてもらったからと
売却までをも任せる必要はありません。

あくまで査定は相場を知るためと割り切り、売却を任せる業者はしっかりと選びましょう。

こま

僕の経験上、
不動産は適正価格での販売なら
3か月あれば買主は見つかります。

マイホームの査定ポイントを知ろう

自宅の査定とは、
自宅の現在の市場価値を評価することを意味し、一般的に以下のような要素が考慮されます。

おすすめのマイホーム査定方法

自宅の査定依頼は
『地元の不動産屋にするべき』
という記事はたくさんありますが、それは大きな間違いです。

決して、地域密着型の不動産屋が悪いというわけではありません。

しかし、不動産屋は数字第一主義の会社も多く、そこで生き残るためにお客さんを騙すようなことをする会社や営業マンがいるのも確かです。

つまり、僕が思うのは
検討した結果『地元の不動産屋になった』は良いですが、『地元の不動産屋だから良い』は間違いだという事です。

こま

購入物件が決まっていない場合、
1社のみに査定を依頼するのは絶対に避けましょう。

購入する不動産屋に依頼

気に入った物件があるのであれば、
購入する(予定)不動産屋に査定依頼するのが最善です。

なぜなら、
新居を買ってもらうためには、スムーズに自宅売却が出来なければならないため現実的な値段での査定額を出してくれることが期待できるからです。

そのまま売却を任せることになった場合、
同じ担当に売りと買い両方を任せることで、
新居と今の住まいの引き渡し時期の調整、費用や何かあった時の相談相手の一括化が出来、余計な負担を大きく減らすことが出来ます。

大手の不動産会社に個別で依頼

大手の不動産会社はマイホームの査定・売却制度が確立されています。

全国区の不動産会社であれば、実際にマイホームを探しているお客さんもたくさん抱えているため、売却がスムーズに完了する可能性も高まります。

ただし、1社ではなく必ず2社以上に査定依頼を出し、より良い条件の方を選択するようにしましょう。

僕のおすすめは以下の2社です。
2社とも不動産業界トップクラスの会社です。

ノムコムの不動産無料査定

月間利用者数300万人の野村不動産の査定サービス「ノムコム」

三井のリハウスでスピード無料査定！

37年連続売却取扱件数1位の三井のリハウス

こま

特に希望が無ければこの2社に依頼しておきましょう。
少なくともどちらかには依頼しておくのがおすすめです。

一括査定サービスの利用

検討物件が定まっていない状況で、自宅の相場を把握する場合は一括査定がおすすめです。

一括査定の場合、基本的には実際に自宅まで不動産屋は来ることはありません。

簡易査定が可能なため気軽に利用でき、複数社から査定内容を聞くことが出来るメリットがあります。

無料一括査定はおうちクラベルで！

ソニーグループ関連企業、かつ東証プライム上場企業が運営している安心の一括査定サービス

こま

一括査定サービスは無料で利用が出来るため、自宅の売却相場を知りたい場合はやっておくべきです。

やってはいけない査定依頼

個人的にはチラシなどを見て、その1社のみに査定依頼を出すのはおすすめできません。

そもそも仲介業者は預かっている物件が売れると、その成約価格に対して3％～5％の仲介手数料が報酬として貰えます。

そのため、業者によっては1件でも多く売却物件を預かろうと
『あなたのマンションが売りに出るのを待っている人がいます』といった嘘の内容の広告をポストに投函したり
『僕に任せてくれたらこの金額で売れます』
など根拠のない査定額を伝えることもよくあることです。

記事内の【買い替えの失敗実例】でも紹介していますが、いい加減な仲介業者だと、
根拠のない嘘を餌に物件を預かり、そこから理由を付けて値下げをしたり安く業者が買い取ろうとすることもあります。

こま

もちろん本当に親身になってくれる仕事の出来る人もいますが、いい加減な仲介業者も多いのが実情です。
仲介業者の選択に失敗してしまうと取り返しがつかない事になってしまう場合もあるので注意しましょう。

仲介手数料の上限などは
【仲介手数料】とは？仲介と売主直売の違いを現役住宅販売員が徹底解説！
を参考にしてみてください。

無料サイトを利用して相場を把握する

「すぐに買い替えを考えているわけでは無いので、業者に依頼をするのは少し敷居が高いな」と感じる人は『ウチノカチ』を利用してみるのが良いと思います。

ウチノカチは、
国土交通省の過去２０年間、約５１０万件の取引情報に基づく不動産の価格相場情報を提供
マンション、住宅、土地および賃貸物件の価格相場・推移、家賃相場・推移がひと目でわかる、無料のウェブサービスです。

上記の画像は、
僕の母方の実家がある東京都大田区蒲田の中古戸建相場を調べたものです。

こま

前年比や、土地・建物面積の平均値まで出てくるため、手軽に自分の持ち家の優位性や相場を知ることが出来ます。

ウチノカチ 土地価格相場・マンション相場・戸建て住宅相場・家賃相場

土地、マンション、住宅等の不動産の相場、価格推移および賃貸物件の家賃相場を調べたり、無料で即座に計算ができる国内最大級の不動産ウェブサービスです。

utinokati.com

３つの買い替え方法を知ろう

自宅の売却と住み替え先の決定引っ越しまでの手順は大きく分けると以下の３つになります。

こま

それぞれにメリットデメリットがあります。
今の状況に照らし合わせて自分に合う手順を確認しておきましょう。

買い替え|売り先行

売り先行とは、
自宅の売却が完了してから新しい住まいを見つける買い替え方法です。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは以下の3つです。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは以下の3つです。

こんな人におすすめ

売り先行は、
前提条件として、売却益や手持ちのお金で既存の住宅ローンを完済する事が可能で、かつ時間に余裕があり少しでも高く自宅を売却したい人にはおすすめの方法です。

こま

住み替えを前提に売り先行で自宅の売却をするのであれば、あまり強気すぎる値段設定ではなく相場より少し高めぐらいがおすすめです。

買い替え|買い先行

買い先行とは、
新しい住まいを購入し、引越しをしてから自宅の売却をする買い替え方法です。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは以下の3つです。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは以下の2つです。

こんな人におすすめ

買い先行は、
手持ちのお金で完済できない場合は既存の住宅ローンとの二重払いになるため、ある程度収入に余裕があり、引っ越しを急いでいる人におすすめです。

こま

売却するお家と購入するお家の距離が離れている場合、管理が大変なので注意しましょう

買い替え|売り買い同時進行

売り買い同時進行とは、
自宅の売却をしながら新しい住まいの建築を進める買い替え方法です。

売り買い同時進行のメリット

売り買い同時進行のメリットは以下の4つです。

売り買い同時進行のデメリット

売り買い同時進行のデメリットは以下の2つです。

こんな人におすすめ

売り買い同時進行は、
売却したお金や手持ち金では既存の住宅ローンを完済できず、残債を新しい住まいの住宅ローンに組み込んだ買い換えローンを利用する人におすすめの方法です。

こま

売却を依頼する業者と購入する物件の業者を統一することで、管理とやり取りがスムーズになります。

自宅を売却するための媒介契約を知ろう

自宅を売却する際には、不動産会社を仲介役として、売主と買主双方の取引を円滑に進めるための媒介契約を締結することが一般的です。

媒介契約には、
【一般媒介契約】【専任媒介契約】【専属専任媒介契約】
の3種類の契約の形があり、以下は、3つの不動産売却契約タイプを、表にまとめたものです。

こま

買い替え方法に合わせて媒介契約の種類を選ぶのも良いと思います。

• 【一般媒介契約】
  • 期間の制限が無く、
    納得する価格で売りたい『売り先行』や『買い先行』向き
• 【専任媒介契約】
  【専属専任媒介契約】
  • 早期に確実に買い手を見つけたい『売り買い同時進行』向き

一般媒介

一般媒介契約は、
複数の業者に仲介を依頼し、広く市場に出すことができる契約です。

一般媒介契約は自分で買い手を見つけたり、複数の仲介業者に依頼が出来たりと、自由度が高いのが大きな特徴です。

報酬は、売却が成功した業者に支払われることになります。

こま

仲介業者からすると、
報酬がもらえない可能性があり、販売活動に力を入れにくいデメリットもあります。

専任媒介

専任媒介契約は、
1社の不動産業者にのみに仲介を依頼する契約です。

一般媒介契約と同じく自分で買い手を見つけてくることは可能ですが、仲介を依頼する不動産業者は1社のみです。

契約した業者のみが売買交渉を行い、購入希望者を探すため、自分で買い手を見つけたとき以外は契約した業者に報酬が支払われます。

こま

他の不動産業者に取引を横取りされる可能性が無い分、積極的な販売活動が期待できます。

専属専任媒介

専属専任媒介契約は、
1社の不動産業者にのみに仲介を依頼する契約です。

専任媒介契約との違いは、自分で買い手を見つけてきた場合も、必ず契約している不動産業者を介して取引をしなければならない点です。

そのため、物件の売却に関して独占的な権利を持ち、必ず契約した不動産業者に報酬が支払われることとなります。

こま

必ず報酬を得ることが出来るため、積極的な販売活動が期待できます。

マイホーム買い替えでの失敗実例

長年住宅販売の仕事をしていると、
マンションから戸建てや戸建てから戸建てなど買い替え希望のお客さんを接客する機会があります。

ここでは、
そんな買い替え希望のお客さんとのやり取りの中で実際に見聞きした買い替えの失敗例を3つ紹介させていただきます。

引越しのタイミングが合わない

建売から注文住宅希望へ。
探す物件を途中で変更したAさん家族の話

買い替えには、
・仲介業者
・持ち家の買い手
・新居の不動産会社
・建築会社
など複数の人や会社が関わります。

そのため、条件の変更などが簡単ではなくなっていますので、しっかりと状況を把握したうえで進めるようにしましょう。

こま

買い替えを検討し始めたら、
自宅の査定依頼は早めにしておくべきですが売却を依頼するのは慌てないようにしましょう。

自宅の相場が分からない

子供が産まれ手狭になってきたため、
住んでいるマンションから戸建てへの住み替えを検討していたBさん家族の話

自宅の売却に関して厳しい事ばかり言う僕よりも、甘い言葉ばかりを言ってくれる仲介業者を信用したい気持ちは分かりますが、とても悔しく残念な結果になってしまいました。

こま

査定額を高く出してくれる業者が信用できる業者ではありません。
売却物件を預かりたいがための甘い査定額なのか、売り切るためのシビアな査定額なのか業者の意図をくみ取って正しく判断することが大事です。

『囲い込み』されてる？

手持ちの現金と自宅の売却資金を使い、住み替えを検討していた60代中盤のCさん夫婦の話

危うくCさん夫婦は、安い値段で業者に買い取られ、何も知らずに何百万円と損をさせられるところでした。

こま

販売活動をしっかりとせずに、売れない事を理由に安値で買い取ろうと考える業者もいます。

まとめ

買い替えをするのであれば、
何よりもまずは現状の把握が大事です。

• 自宅の住宅ローン残債
• 自己資金

この2点が把握出来たら、
次は不動産屋に査定をしてもらい
自宅の売却相場を知りましょう。

ノムコムの不動産無料査定

月間利用者数300万人の野村不動産の査定サービス「ノムコム」

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37年連続売却取扱件数1位の三井のリハウス

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ソニーグループ関連企業、かつ東証プライム上場企業が運営している安心の一括査定サービス

ここまでくれば、新しい住まいに関する予算組みもある程度目途が立ってきます。

次は買い替え方法の選択です。

• 売り先行
• 買い先行
• 売り買い先行

【住宅ローン残債】【自己資金】【自宅の売却相場】を把握し、自分に合った販売方法を選択しましょう。
買い替え方法に合わせて新しい住まい探のスタートです。

こま

ストレスのない住み替えが出来るよう、仲介業者との付き合い方や査定依頼をする方法など注意ポイントをしっかり守りましょう。

こま

この記事を読むと
住宅ローンの理解が深まり、住宅ローン選びで失敗する可能性を下げることが出来ます。

【住宅ローン】おすすめの勉強方法は？

一言で住宅ローンの勉強方法と言っても、目的が違えばおすすめの勉強方法も違います。

住宅ローン自体の仕組みなど、
専門知識を勉強したいのであればこのページを閉じ、本を読んだりセミナーに参加するのがおすすめです。

この記事は、仕組みや専門知識よりも、『住宅ローンを利用するなら知っておいた方が良い事』に焦点をあてて書いています。

情報量がかなり多いので、記事を読んでみて役に立つとおもえたら見返せるようにブックマークして貰えれば嬉しいです。

こま

マイホームの購入にあたり、実際に住宅ローンを利用する予定がある人には必ず役に立つ内容になっています。

【住宅ローン】融資実行までの一般的な流れ

住宅ローンの利用は一生でそう何度もあるものではありません。
まずは、大まかな流れとそれぞれの工程を把握しましょう。

金融機関の比較・決定

メガバンクや地方銀行、ネット銀行や信用金庫など様々な機関が住宅ローンの取り扱いをしています。その中からまずは自分に合った金融機関を見つけましょう。

金融機関の選択がまだの方は、無料で一括比較ができるモゲチェックを利用してみてください。
住宅販売員が徹底解説！【モゲチェック】とは？なぜ無料？評判・口コミは？

事前審査(仮審査)

源泉徴収票は必要ですが、収入の公的証明などを必要としない簡易的な審査です。

金融機関や込み具合によりますが、早ければ翌日から3日程、遅くても1週間ほどで審査結果が出ます。

こま

金融機関が個人信用情報を見ます。
借入れなどがある場合は記入漏れないよう特に気を付けましょう。

本審査

事前審査と比べ必要書類も多く、より本格的な審査となります。

事前審査で承認が得られた金融機関に申し込みます。(事前審査なしでの本審査も受け付けている金融機関もあります。)

ローン契約

本審査で承認が得られると次は金融機関との契約となります。
ローン契約は正式には『金銭消費貸借契約』といい、金消(きんしょう)契約とも呼ばれます。

ローン契約では、住宅ローンの金利の確定や融資額、融資実行日などを契約書によって取り交わします。

こま

所要時間は2時間前後が目安となります。

融資実行

融資実行日は、通常物件の引き渡しと同日になります。

金融機関から通帳に融資額の入金があり、そこから不動産屋への仲介手数料や物件の残代金、司法書士などへの支払いを行います。

こま

月末など窓口が混んでいなければ所要時間は1時間程です。

【住宅ローン】意外と知らない16の事実

住宅販売の仕事を長くしていると、知識として当たり前に蓄積されていることでも、初めて住宅ローンを利用する側からすると知らない事はたくさんあります。

Twitterるい（住宅販売員・子供4人のパパ）で情報発信している中で、比較的反応が大きかった事や知っておくべきことをまとめました。

金利の確定は実行日

住宅ローンの返済額を決めるのは
『借入金額』
『借入期間』
『金利』
の3点で、その中で唯一自分で決めることが出来ないのが『金利』です。

じつは、この『金利』が確定するのは事前審査時でも本申し込み時でもローン契約時でもありません。
融資実行月(引き渡し)の金利が適用されます。

こま

仕方のない事ですが、
月初めなどの引渡しの場合だと前月より下がればラッキーですが、逆の場合は悲しいですね

基本的には返済中に期間の延長は出来ない

住宅ローンを組む際、返済期間を決定します。
その返済期間は繰り上げ返済を行う事で短縮が可能です。

しかし、逆に返済期間を延長することは難しく、同条件のままでは返済自体が困難な場合などに限り銀行と話し合いをし、延長可能かどうかが決まります。

一部繰り上げ返済で期間の短縮or支払額の縮小

金融機関にもよりますが、
一般的には一部繰り上げ返済の申し込み時に
『月々の支払額を下げる』か
『返済期間の短縮』を選択します。

こま

一部繰り上げ返済の場合
ネットバンキングを利用することで手数料0円にしている金融機関がほとんどです。

一括繰り上げ返済の手数料

一部繰り上げ返済は
ネットバンキングで手続することで手数料が0円になる金融機関が多いですが、一括繰り上げ返済の場合は基本的に手数料がかかります。

こま

1月分の返済を残して
一部繰り上げ返済にする事で手数料を節約できます。

事前審査と本審査で借入可能額が変わる可能性がある

住宅ローンは『月々の返済可能額』を基準に借入可能額が決まります。

『月々の返済可能額』は以下の項目に影響を受けます。

見落とされがちですが、
金利が上がると月々の返済額も大きくなるため、借入可能額が下がります。

こま

事前審査から本審査までの期間が空く場合、金利の上昇に気を付けましょう。

借り換え不可の期間があることも

商品や金融機関によっては
『住宅ローンの融資実行から〇年間は借換(一括返済)できません』
とルール決めされているケースもあります。

借換を前提として、高金利で住宅ローンを組む場合などは注意しましょう。

金融機関の【当初〇年間金利〇〇％】に気を付けて

お客様から
「すごく金利の安い住宅ローンを見つけたけどどう思う？」と相談を受けることがあるのですが、そういった場合は各金融機関が打ち出している『借り入れ当初〇年間は金利〇％』のようなキャンペーン商品のケースがほとんどです。

こま

キャンペーン期間が終わると金利が一気に上がり、トータルで考えると普通に借りた方が安くなることが多いので注意しましょう。

その借金、金融機関にはバレます

金融機関は２つ、もしくは３つの機関の個人信用情報を閲覧することで、審査対象者を調査します。
そのため借金をしていたり、返済が滞っていた過去がある場合は分かります。

こま

隠すよりも、担当に正直に話をして対策を考える方が得策です。

個人信用情報を取り扱っている機関は以下の3つです。
銀行系はKSC・JICC、
消費者金融やクレジットカード系はCIC・JICCと覚えておきましょう。

こま

本人であれば個人情報の開示が出来ます。
不安がある人は確認しておきましょう。

車のローンが住宅ローンで不利になる理由

金融機関は『審査対象者が月々いくらぐらいであれば返済可能なのか』を基準に借入上限額を計算します。
そのため、住宅ローンに比べ期間が短く月々の支払額が大きくなりがちな車のローンは借入上限額に大きな影響を与えます。

例えば、車のローンで月々3万円の支払いがある場合を住宅ローンに置き換えて考え見ましょう。
金利0.775%で35年返済の場合、月々29,911円の返済なら1,100万円の住宅ローンを組むこととなります。

こま

つまり月々3万円の車のローンは金融機関から見ると住宅ローン1,100万円の既存借り入れと同等として見られるため借入上限額に影響するのです。

最初から複数社での事前審査は避けるべき

『まずは事前審査１社、
次に気になる金融機関を絞って事前審査１～２社、本審査に進めるのは１社』
この手順ですすめるべきです。

最初から複数の金融機関に事前審査を出すことをすすめる営業マンがいますが、絶対に避けましょう。

理由は、もし個人信用情報に問題があった場合、複数に事前審査を出していると全ての審査結果が否決になってしまうからです。

さらに、例えば３社に事前審査をかけ否決になってしまった場合、４社めの金融機関が個人信用情報を見ると『〇月〇日に３社が個人信用情報を見た』と履歴が残っています。
もちろん４社目の金融機関は
『この人は何か問題を抱えているのでは？』
という目線になり心象が悪くなってしまうことも大きくデメリットとなってしまうのです。

こま

まずは１社のみ事前審査を出し、
何か問題があった場合その問題を解決してから他の金融機関に事前審査を出すべきです。

変動金利5年・125%ルール

ほとんどの金融機関は変動金利選択時に5年・125%ルール(返済金額は5年間変わらない・金利の上昇があっても支払額の上限は125％まで)が適用されます。
しかし、まれにルール適用外の金融機関もありますので注意しましょう。

5年・125%ルール適用外の金融機関例

• 新生銀行
• ソニー銀行
• PayPay銀行

免許証末尾の数字

免許証に載っている数字の末尾は、免許証の再発行回数になります。
昔担当したお客様が２回免許証を紛失したことがあり、免許証末尾の数字が２になっていましたが銀行からかなり細かく経緯などを質問されました。

免許証の末尾の数字が大きくなると住宅ローンが組みにくくなるので気を付けましょう。

名義貸しに注意

長年不動産に携わっていると時々あるケースですが、結婚前に実家の建て替えやリフォームのために親と共同でローンを組んでいたり、友人知人に名義貸しをしている人がいます。

名義貸しの場合、返済しているのは自分ではなくても返済義務が発生してるため、住宅ローンを組む際にはものすごく不利になってしまいます。

こま

名義貸しが原因で住宅ローンを組めずマイホーム購入を諦めた人が今まで何組もいます。
名義貸しには気を付けましょう。

違法建築や私道の物件は担保評価がつかない可能性も

住宅ローンは金融機関が
『借りる人』と『物件』を審査し判断して貸付を行います。

購入する物件が違法に建築されていたり、前面道路に問題があったりすると、担保としての価値がないと判断され審査に通らない可能性があります。

こま

中古物件を買う際は特に注意しましょう。

販売業者のおすすめ銀行は好条件が理由ではない

不動産を取り扱う業者が住宅ローンを紹介する際、どの金融機関をおすすめするのかを選択する基準はいくつかあります。

基本的には金利や団体信用生命保険など商品内容の良いものを勧めてくれるわけではありません。

こま

金利や団体信用生命保険などの商品内容で住宅ローンを選択したい場合は、しっかり比較検討したい旨を伝えるようにしましょう。

携帯電話や奨学金も個人信用情報に載ります

住宅ローンの審査時には金融機関が個人信用情報を閲覧し、
【どういうお金を借りてどう返済しているのか】のチェックをします。

そのため、個人信用情報の内容次第では住宅ローンを融資できる信用に足りないと判断され、融資非承認となることもあります。

個人信用情報には『クレジットカードの利用履歴』や『消費者金融の借金』の他に、『奨学金』や『携帯電話代の分割払い』なども載ります。

こま

奨学金や携帯電話代の借金は住宅ローンと切り離して審査をする金融機関もあります。

【住宅ローン】よくある質問

住宅ローンってみんないくらくらい組んでる？

自己資金や頭金も違えばエリアも家族構成もばらばらですが、
令和3年度国土交通省の調査結果から全国平均での住宅ローン借入金額を掲載しておきます。

こま

あくまでも全国平均なので、
目安程度に参考にし、自分の家族に合った予算を考えましょう。

予算の決め方についての詳細記事はこちらです。
マイホームの予算決めポイント４選・住宅ローン借入額と返済額一覧表

頭金は貯めるべき？

頭金をたくさん貯めることができれば、借入金額を少なくすることができるので、トータルの住居費負担を軽くすることができます。

例えば、諸経費込みで4,000万円の物件を買う場合、頭金を含めたトータルの返済額を比較すると下表のようになります。

頭金を多く入れたほうがトータルの住居費負担は軽くなります。
しかし、金利が高い全期間固定1.83%の試算例でも、頭金を100万円増やしたとしても、トータルで36万円くらいしか負担は軽くなりません。

1年かけて頭金を100万円増やせても、
その1年間の家賃負担は36万円を超えてしまうのではないでしょうか。

こま

家賃負担額以上にプラスになるくらい頭金を貯めるのはとても難しい事だと思います。

ネット銀行保証料０円はお得？

ネット銀行などで【保証料0円】と大きく表示されているのを見たことがある方も多いと思います。

しかし、通常の金融機関では事務手数料が3万円～5万円程度なのに対し、ネット銀行では通常の金融機関の保証料と同額程の手数料がかかることがほとんどのため、残念ながらお得とは言えません。

こま

大きく表示されていない諸費用までしっかりと比較するようにしましょう。

住宅ローンの返済はいつから始まる？

住宅ローンの返済が始まるのは融資が実行されてから、つまり引き渡しを受けてからになります。

ローン契約の際、返済日を25日に設定し、引き渡し日が27日だった場合は一般的には翌月の25日に日割りで住宅ローンの返済がスタートする形となります。

こま

住宅ローンの商品や金融機関によっては、土地と建物の融資実行が別々の場合土地分の返済が先に始まり、家賃と二重払いになる可能性があるので注意しましょう。

ボーナス払いはいくらまで？

住宅ローンの返済方法として、
月々のみで返済していく方法の他に、年2回月々返済額に上乗せする形のボーナス併用払いという返済方法があります。

金融機関によって多少の違いはありますが、
ボーナス払いに設定できる上限が決まっていて、総借入額の40％～50％が一般的です。

しかし、一般的にボーナスは変動する可能性があるため、借入額の20％～30％程度を目安に設定するのがおすすめです。

4000万円の借入を金利0.775%で35年返済した場合、以下の表のようになります。

こま

ボーナス払い④と月々払いを比較すると総返済額が35年で約3万円程の差となります。
損得ではなく、月々の支払額やボーナス支給の安定性を基準に考えた方が良いですね

本審査後なら車を買っても大丈夫？

答えは『融資実行まで待ちましょう』

もちろん現金で購入するのであれば問題はありませんが、ローンを利用すると個人信用情報にその内容が載ります。

金融機関によって個人信用情報を閲覧するタイミングは様々ですが、審査時と内容が変わっていた場合は条件が変わってしまうため、
最悪の場合承認取り消しになり融資が受けれなくなってしまう可能性があります。

こま

車のローンや携帯電話の分割購入、クレジットカードでの月々払いは融資が実行されるまでは絶対に利用しないようにしましょう。

【住宅ローン】選択基準：金融機関による違い

住宅ローンを利用する際、何を基準に金融機関を決めるのかは選択する人によって違います。

金融機関による住宅ローンの違いを理解し、優先順位を把握したうえで後悔の無い選択をしましょう。

審査基準

日本には住宅ローンの取り扱いをしている金融機関が数多くありますが、審査基準は金融機関ごとに様々です。

個人信用情報に対しての見方が違ったり、個人事業主に貸してくれやすい金融機関、妊娠中、外国籍、転職直後、育休中など条件によって審査に通りやすい金融機関や審査に通りにくい金融機関があります。

こま

自分に合った金融機関を選択することで、審査結果が大きく変わる可能性があります。

自分に合った金融機関を無料で教えてくれるモゲチェックを利用するのも良いと思います。
【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

最長借入年数

一時『50年ローン』が流行っていた時期がありますが、金融機関によって最長返済期間は違います。

同じ金額を借りても、
返済期間が違えば月々の支払いも総返済額も変わります。
家族の状況に合わせて選択しましょう。

以下は金利0.775%で4,000万円の住宅ローンを組んだ場合の月々と総返済額のシミュレーションです。

こま

返済年数によって月々の支払額は変わるけど、総返済額も大きく変わります。
35年返済の月々が厳しいという理由で期間を延ばすのはあまりおすすめできません。

団信(団体信用生命保険)の内容

住宅ローンを組む場合、
基本的には『団信(団体信用生命保険)』への加入が条件となります。

この『団体信用生命保険』ですが、
がん保険に力を入れているところや、金利を上乗せすることで通常の団体信用生命保険と比べ、より深く広くカバーできるなど金融機関によって様々な特徴があります。

こま

住宅ローン選びで金融機関の選択をする際には、必ず『団体信用生命保険』の内容もチェックしておきましょう。

持病があると住宅ローンは組めない？

持病があり、『団体信用生命保険』の利用が出来ない場合は基本的には住宅ローンは組めません。

しかし、『ワイド団信』など、
普通の『団体信用生命保険』と比べ間口の広い保険も取り扱っている金融機関もあります。

こま

フラット35に関しては
『団体信用生命保険』の加入は任意です。
大きな持病を抱えている場合は選択肢に入れて考えてみてください。

金利

変動金利・固定金利ともに金融機関によって違いがあり、
中には取り扱っている住宅ローンが変動金利のみといった金融機関もあります。

土地・建物以外の諸費用

住宅ローンとは
『自分が住む住まいに使い道を限定し利用できるローン』です。

しかし、諸費用を住宅ローンに組み込んだり、住宅ローンと同じ条件で諸費用ローンとして借入可能な商品を取り扱う金融機関もあります。

以下は住宅ローンもしくは諸費用ローンとして借入可能な諸費用例です。

こま

金融機関によって条件にバラつきがあるため、諸費用も含め借入したい場合はしっかり調べて選択しましょう。

店舗数

銀行や郵便局、信金などは店舗やATMが購入物件の近くにあるかどうかで便利さが大きく変わってきます。

こま

ネット銀行の場合、
店舗自体が存在しないことが多いため窓口での相談が難しい部分をネックとする人も多いです。

【住宅ローン】基礎知識

ここでは、知っていないと困ってしまう可能性の高い基礎知識や注意点を出来るだけ簡単に解説します。

ペアローン・連帯債務と連帯保証の違い

住宅ローンを利用する際には、誰がどのような形で住宅ローンを組むのかも重要です。

住宅ローンをの組み方には、
大きく分けると3種類の組み方があります。

こま

夫婦どちらか一方ではなく、2人以上の収入を合算して住宅ローンを組むことで借入可能額の上限が増えるなどのメリットがあります。

ペアローン

ペアローンとは、
複数の債務者(夫婦・事実婚・パートナー・親子など)が同一物件に対して別々に住宅ローンを借りることで、2本のローン契約を結び、互いに担保提供者兼連帯保証人となる借入方法です。
ペアローンの場合、債務者は原則としてその住宅に同居することが要件となります。

また、ペアローンは別々の住宅ローンとして扱われるため、それぞれが団信に加入する必要があります。
さらに、住宅ローン控除も、ペアローン契約者の2人が条件を満たす場合、それぞれが利用することができ、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。

連帯債務

連帯債務型は、
一方が主債務者として住宅ローンを借り、もう一方が連帯債務者として同じローンを借りる方法です。

連帯債務者は主債務者と同等の返済義務を負い、住宅ローン控除を利用することもできます。
団体信用生命保険については、金融機関や商品によって連帯債務者の加入が異なります。

連帯保証

連帯保証とは、
一方が借り入れ人となり、もう一方が連帯保証人となって、借り入れ人が返済できなくなった場合に、代わりに返済義務を負うことを指します。
しかし、連帯保証人は直接債務を負っていないため、住宅ローン控除を受けることはできず、団体信用生命保険に加入することもできません。

店頭表示金利・実効金利ってなに？

店頭金利とは、
【変動金利2.475％】などのように各金融機関が毎月発表している基準となる金利のことです。

実際に住宅ローンを利用する際には、審査結果によって上下はありますが『金利の優遇幅』というものが借入する人ごとに設定されます。

例えば金利優遇が1.9%で承認された場合、
店頭表示金利2.475％−金利優遇1.9％で出来上がりが0.575%となります。
この0.575%を『実効金利』といいます。

住宅ローンを利用するにあたり重要なのは『実効金利』です。

こま

ネット上でよく見る
【変動金利0.3%】などは、金融機関の店頭金利から最大金利優遇幅の承認が取れた場合の実行金利となっています。

金利0.1％の差で総額約75万円の差

下記の表は住宅ローン4000万円借入35年返済の場合のシミュレーションです。

金利が0.1%変わると
月々が約1,800円35年間での総返済額は約750,000円も変わります。

こま

0.1％でも条件の良い住宅ローンを選択する大事さが分かりますね。

保証料と融資手数料の違い

住宅ローンを利用する際、
一般的には保証料もしくは融資手数料のどちらかがかかります。

簡単にまとめると、融資手数料は住宅ローンの借り入れに必要な手続きや書類作成などのコストをカバーする手数料であり、保証料は借り手が返済能力に不安がある場合に金融機関が保証会社に支払う、返済が滞った場合に備えた保証料です。

こま

3種類の中から選択できる金融機関もあれば、そうでない金融機関もあります。
繰り上げ返済をする予定があるかどうかなど、返済計画を念頭に置いて選択するようにしましょう。

額面と手取り年収

住宅ローン審査の際、必要になるのは額面上の年収になります。
源泉徴収票の税金が引かれる前の支給額を伝えるようにしましょう。

こま

予算を考える時は手取り
不動産屋や金融機関と話をする時は額面年収と覚えておきましょう。

変動金利と固定金利

住宅ローンの金利は大きく分けると以下の3種類のタイプがあります。

以下に全国平均での住宅ローンで変動金利を選択している割合を掲載しておきます。

こま

20年近く住宅販売の仕事をしていますが、固定金利期間選択型を選んだお客さんはいません。
8割ほどが変動金利、残り2割ほどが全期間固定金利を選択しています。

元利均等返済と元金均等返済の違い

「元金均等返済」は
返済期間中の総返済額が少なくなるメリットがある一方、初期の返済負担が大きくなります。
「元利均等返済」は
返済計画を立てやすく、初期の返済負担が少ないメリットがある一方、返済期間中の総返済額が多くなります。

「元金均等返済」とは

「元金均等返済」とは、
毎月の返済元金が同じで、利息は残りの借入金額によって変わっていきます。
最初は返済元金が多く、返済期間が進むにつれて返済元金の割合が減っていきます。
この方法では、返済期間中の返済総額は少なくなる傾向があります。

「元利均等返済」とは

「元利均等返済」とは、
毎月の返済金額が同じで、その中には返済元金と利息が含まれています。
最初は利息の割合が高く、返済期間が進むにつれて返済元金の割合が増えていきます。
つまり、毎月の返済額は同じでも、最初の方が返済元金が少ないため、返済総額が多くなる傾向があります。

こま

住宅ローンでは「元利均等」を選択する人がほとんどですが、メリットデメリットを理解したうえで選択しましょう。

まとめ

住宅ローンについて基本的な情報から、数多くの取引の中での気づきまでを記事にさせて頂きました。

こま

住宅ローンで失敗しない為の情報も数多く掲載しています。
情報量が多いので、良ければブックマークしておいて役立てて下さい。

住宅ローンは、保険やインターネット回線と同じで1度決めるとなかなか見直ししない人がほとんどです。
最初の選択で失敗しないようある程度の知識は持っておきましょう。

記事中でも紹介したモゲチェックは、
住宅ローンの一括比較や個別の相談も出来、毎日1万人以上がアクセスしている無料オンラインサービスです。

僕も利用していますが、住宅ローンを利用するなら登録しておくサービスだと思います。
詳しくは詳細はこちらの記事で解説していますのでぜひ読んでみてください。
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ruiruiruiablog.com

2024.03.09

売主直売と仲介物件の違いとは？

不動産取引には、
物件を所有する売主と直接取引をする
「売主直売」と仲介業者を通じて取引をする「仲介」の2つの方法があります。

こま

「売主直売」と「仲介」それぞれにメリットデメリットがあるので、違いを理解し自分に合った選択することが大切です。

売主直売とは？

売主直売とは、
物件を所有する会社が自身で販売活動を行い、買い手に直接販売する不動産取引の形です。

仲介とは？

仲介とは、
物件を所有する会社と買い手との間に紹介者を挟む不動産取引の形です。

売主直売と仲介の違い

売主直売と仲介の違いは、売主が自ら買い手を探すか、仲介業者を利用するかの違いで、「売主直売」・「仲介」どちらの形で販売するのかは物件の所有者が決定します。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、宅地建物取引業者(仲介業者)の媒介により契約が成立した場合に、宅地建物取引業者が依頼者から受け取ることができる報酬のことです。

仲介手数料はいくらかかる？

『仲介手数料』は宅地建物取引業法により上限が決められていて、以下の表はその上限をまとめたものになります。

仲介手数料などの値引きに関する詳細時期はこちら
『マイホーム：現役住宅販売員の立場から見る値引き交渉４つのポイント』

「売主直売」か「仲介」かの確認方法

取引方法が「売主直売」なのか「仲介」なのかは物件概要で確認ができます。

物件概要の最後の方に記載されていることが多く
『取引態様：売主』や
『取引態様：仲介』
などと記載されています。

物件所有者の立場から見る「売主直売」「仲介」取引方法の違い

物件を所有する不動産会社が販売活動を行い「売主直売」として取引をする。
この形が1番スッキリしていて分かりやすいのですが、そう単純なものでもありません。

物件の所有者側の立場から見る「売主直売」と「仲介」のメリット・デメリットを知ることで、どのような物件がそれぞれの形で販売されやすいのかを確認してみましょう。

物件所有者側の「売主直売」メリット・デメリット

物件所有者側の「売主直売」メリット

物件所有者側の「売主直売」デメリット

物件所有者側の「仲介」メリット・デメリット

物件所有者側の「仲介」メリット

物件所有者側の「仲介」デメリット

「売主直売」「仲介」の物件数比率

日本不動産鑑定士協会が発行する「不動産鑑定業界年次報告書2021年版」によると、2020年の不動産売買における仲介取引の割合は約95%であり、売主直売の割合は約5%でした。

会社の規模が比較的小さくても、不動産業が可能になるのが「仲介」のシステムです。

多区画の分譲地などでは「売主直売」で販売をしている会社でも、単区画や少区画の分譲地は人件費・広告費削減のため「仲介可」にして販売している業者も多くあります。

「売主直売物件」のメリットとデメリット

仲介手数料がかからないため、「仲介」よりも「売主直売」の方が良いと言われることが多くあります。

もちろん『仲介手数料不要』はとても大きなメリットですが、それ以外にも「売主直売」のメリットはたくさんあります。
しかし、反対に意外と知られていないデメリットもあります。

こま

僕は仕事で売主直売の物件を担当し販売することが多いのですが、
そんな僕から見たメリット・デメリットを解説していきます。

「売主直売物件」のメリット

「売主直売物件」の場合、
以下のようなメリットがあります。

仲介手数料が不要

売主直売では、仲介業者を介さないため仲介手数料が不要です。
不動産の仲介手数料はとても大きな金額になるため、とても大きなメリットです。

「売主直売」でしか購入できない物件がある

仲介業者を介して販売をすると、通常売主側と買主側双方が仲介業者に手数料を支払います。

そのため売主に販売能力がある場合(不動産会社では販売営業部など)、仲介業者を介さずに売主直売のみで販売する物件も多くあります。

このような物件は、
仲介業者から紹介をしてもらう事が出来ず「売主直売」でしか購入できません。

販売員が物件に詳しい

売主直売では販売員が自社の物件を担当し、販売活動を行います。

そのため、物件そのもののメリットやデメリット、また、周辺の環境なども熟知している販売員が多く買い手の状況や不安材料に合わせて様々な提案を受けることができます。

売主と直接交渉できる

仲介業者を介さずに売主と直接交渉ができるため、値引きや引き渡し時期などの交渉がしやすく回答を得るまでの期間も短縮できます。

「売主直売物件」のデメリット

次はデメリットを見ていきましょう。
「売主直売物件」のメリットは非常に大きなものですが、デメリットを把握しておく事も大切です。

情報の幅が狭い

「売主直売」の物件は仲介業者と一緒に色々な物件をまわるわけでは無く、
「現地説明会」や
「モデルハウス見学会」
のような売主が主催するイベントに参加する形になります。

その際、
該当物件の詳細はかなり深く聞くことができます。
しかし、自分には合わなかったり、
検討出来ない物件の場合、基本的には仲介が可能な他社物件を紹介してもらう事はありません。

自力で物件を探さなければいけない

「売主直売」の物件を探す場合、
「仲介」のように仲介業者が物件を探し、提案してくれるわけではありません。

インターネットやチラシ広告などを利用し自分で探さなければなりません。

こま

仲介業者からしたら、
手数料のもらえない物件を紹介するメリットがないので仕方ないですね。

準備が必要

「売主直売」の場合、物件の説明会に行き初めて営業マンと顔を合わせます。
アンケートに記入する内容と、短い時間で自分のことを理解してもらわなければなりません。

例えば住宅ロ－ンなど、自分が不安に思っていることや、質問することをある程度準備しておきましょう。

トラブル時の対応が難しい

売主が個人ではなく、不動産会社の場合は
トラブル時に「個人対不動産会社」の図式になってしまいます。

そのためトラブルに発展してしまうと対応が難しくなる可能性があります。

こま

契約解除の条件や、大事なポイントは契約前にしっかりと把握しておくようにしましょう。

「仲介物件」のメリットとデメリット

「仲介」の1番大きな特徴としてはやはり
「仲介手数料」の存在だと思います。
しかし、その手数料を高いと感じるか安いと感じるかは人それぞれです。

「仲介」のメリット・デメリットをしっかり把握し理解すれば、
「仲介手数料」にも納得できると思います。

そのうえで自分に合った選択をしましょう。

こま

しっかり理解したうえで
「売主直売」と「仲介」
自分に合ったを選択しましょう

「仲介物件」のメリット

「仲介」の場合、
以下のようなメリットがあります。

買い手の状況を深く理解してくれる

理想の物件に引き合わせ、引き渡しをするまでが「仲介」の営業マンの仕事です。

そのため基本的に中長期の付き合いになることが多く、
家族の状況やマイホーム計画の背景など、より深い部分まで理解してくれる頼れる存在になっていきます。

様々な物件を提案してくれる

「売主直売」の営業マンと違い、「仲介」の営業マンは提案する物件が決まっていません。

買い手のニーズに合わせ、様々な物件の提案をしてくれるので希望条件に合った物件を探しやすくなります。

トラブル時のサポートがある

売主との間でトラブルが発生した場合には、専門家によるアドバイスや解決策を提供してくれたりすることがあります。

「仲介物件」のデメリット

次はデメリットを見ていきましょう。

仲介手数料が必要

仲介業者を利用する場合、
仲介手数料が必要となるため、費用がかかるというデメリットがあります。

仲介業者に依存することになる

メリットに書いたように、仲介業者は様々な物件を提案してくれます。

しかし、その反面仲介業者を利用する場合、仲介業者の営業マンに依存してしまう方が多く、悪く言うと言いなりになってしまいかねません。

こま

担当の営業マンが良心的な人かどうかの見極めも大切です。

売主と直接交渉できない

仲介業者を介して売買契約を行う場合、売主と直接交渉ができないため、値引きや引き渡し時期などの交渉がしにくく希望条件に合った物件を探しにくいというデメリットがあります。

こま

仲介業者とのやり取りで
「お客さんは100万円下げて欲しがっているが、30万円下げもらえたら話まとめてきます」
と言われることもあります。

営業マンの力量に左右される

例えば、人気のある物件はすぐに売れてしまいます。
買い手にマッチした物件が出てきても、仲介業者のやる気や動きの速さでその物件と出会う事すらできない可能性もあります。

物件探しから住宅ローン付け、
交渉事やトラブル発生時など、
担当営業マンの力量によってマイホーム計画が満足いくものになるか大きく左右されてしまうのもデメリットの1つです。

「売主直売」と「仲介」どちらの物件を選ぶべきか

「仲介」では出てこない物件もあるため、
ある程度の知識を身に付け、優先順位をはっきりとさせたうえで、仲介手数料のかからない「売主直売」の物件を購入できるのがベストだと思います。

しかし、希望する条件では「売主直売」の物件が見つからない場合は「仲介業者」に頼り、探してもらうことも考えましょう。

こま

その際
・担当してもらう仲介業者の力量
・どれだけ親身になってもらえるか
この2点がとても重要になります。

「売主直売」と「仲介」の比較

「売主直売」と「仲介」の比較表を作りましたので参考にしてみてください。

売主直売は、
仲介手数料が不要で交渉がしやすいというメリットがありますが、自分で探さなければならず、トラブル時の対応が難しいというデメリットがあります。
一方、仲介は、
豊富な物件情報を提供してくれるなどのメリットがありますが、仲介手数料が必要で交渉がしにくいというデメリットがあります。

こま

自分に合った選択肢を見極めるためには、予算や希望条件に合わせメリット・デメリットを比較して判断することが大切です。

まとめ：自分に合った選択をするために

自分に合った選択をするためには、
まずは家族としてのマイホーム購入の条件を明確にすることが大切です。

その上で、まずは「売主直売」の物件を検討してみましょう。
条件が合わない場合「仲介」も視野に入れる。

このように自分にとって最適な選択をすることが必要です。

優先順位を決めたり、押さえておくべきポイントなどの記事はたくさん書いていますので参考にしてみてください。

こま

質問などがあればお問い合わせフォームからでもTwitterからでも気軽に聞いてください。

【永久保存版】マイホーム[土地探し]優先順位15選チェックリスト
現役住宅販売員が解説！理想の土地を探すためのコツ3ステップ7つのポイント
マイホーム[土地探し]で失敗しない為の注意ポイント７選【土地編】
マイホーム[土地探し]で失敗しない為の注意ポイント7選【環境編】

一通りの流れが理解できている方は次のステップに進みましょう。
現役住宅販売員が解説！理想の土地を探すための3ステップ7つのポイント

マイホーム計画|土地探しの流れ

マイホームを建てるにあたり、
土地探しは非常に重要でとても難しいステップです。

ここではマイホーム計画の土地探しをする際の流れを詳しく説明していきます。

1. 予算の設定と希望条件の整理

土地探しを始めるにあたり予算の設定と希望条件の整理は、『目的地の設定』となり１番重要なポイントと言っても過言ではありません。

こま

家族としての目的地を決め、
そこに向かってかじ取りをしていきましょう。

予算の設定と注意点

予算設定は、まず自分がどの程度の費用をかけられるかを把握することが重要です。
収入や貯蓄額、住宅ローンの借入可能額などを考慮し、無理のない範囲で予算を設定しましょう。

『住宅ローンの借入額に対して月々いくらの返済が必要になるのか』など、
予算を設定するうえで必要なことはこちらの記事を参考にしてみてください。
マイホームの予算決めポイント４選・住宅ローン借入額と返済額一覧表

また、予算を設定する際には、人生の三大支出にも注意しておかなければいけません。

『教育費』は、子供が産まれた瞬間にある程度費用とタイミングが決まります。

『老後資金』に関しても定年退職の年齢や平均寿命、今現在の年齢からある程度予測することは可能です。

こま

このあたりを踏まえて『住宅資金』の予算設定をするのであれば
住宅購入専門のFPに相談するのもとても有効な手段です。

ハウスメーカー紹介のFPは保険が専門？住宅購入の相談に適したFP3社を徹底比較

住宅購入でFPを利用する場合は住宅購入に特化したFPを利用しなければいけません。選択を間違えると取り返しのつかない失敗に繋がります。この記事では住宅販売員の僕から見るFP利用の注意点と住宅購入専門のFPに無料で相談できるサービスを紹介しています。

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2024.01.19

希望条件の整理方法とポイント

土地探しの場合
『駅までのアクセスが良く、
日当たりが抜群で広くて安い土地』
のように好条件がそろっている誰から見ても100点満点の物件はありません。

優先順位をつけ希望条件を整理することで家族にとっての理想の土地を具体化させましょう。

希望条件を整理し優先順位を付けることで
『ないと困る』と
『あったらいいな』
を色分けし考え方に柔軟性を持たせましょう。

こま

優先順位は様々なタイミングで変化があって当然です。
必要に応じて希望条件を見直しましょう。

【永久保存版】マイホーム[土地探し]優先順位15選チェックリスト

2. 土地の情報収集

不動産サイトや不動産会社の活用方法

不動産を購入する際には、不動産サイトや不動産会社を利用するのが一般的です。

不動産サイトでは、物件の検索や比較が簡単にできるため、自分に合った物件を見つけることができます。
また、不動産会社には、専門的な知識を持ったスタッフが在籍しており、物件の情報や購入に関するアドバイスを受けることができます。

不動産サイトを利用する場合、希望する条件と利用する不動産サイトには相性があるため、自分の理想の物件を探すのに適した不動産サイトを選択することが大切です。

こちらの記事で、実際どのような不動産サイトを利用するのが自分に合っているのか参考にしてください。『現役住宅販売員が解説！物件資料請求で失敗しないための3つのコツ』

交通アクセスや地盤の状態の確認の確認方法

ある程度物件が絞れてきたら、交通アクセスや地盤の状態などについても確認しておきましょう。

交通アクセスを確認する場合は、まずは物件周辺の交通網を調べることが大切です。
駅やバス停、高速道路などのアクセス状況を確認し、通勤や通学など家族にとっての利便性を確認しておきましょう。

地盤の状態を確認する場合は、
無料で地盤の状態を把握できる
『地盤差サポートマップ』がおすすめです。

こま

住所の入力のみで簡単に調べる事ができますので、
地盤の大まかな状態を把握しておきましょう。

選択した土地が地盤の弱い『軟弱地盤』の場合は、その程度により地盤改良費が何百万円もかかってしまう事もあります。

地盤サポートマップの使い方や、
地盤改良費の目安は
『土地探し|【簡単】地盤マップで調べる地盤強度と地盤改良費の目安』の記事を参考にしてみてください。

3. 土地の現地調査

物件を購入する際には、必ず実際に現地を見て確認しましょう。

検討物件が今の家から近い場合は良いですが、距離がありなかなか物件を見に行けない方は特に見るべきポイントをしっかり押さえておきましょう。

日当たりや風通しの良さ

日当たりや風通しの良さは、住み心地に大きく影響します。
現地で周辺の建物や樹木の配置を確認し、日当たりや風通しの状況をチェックしましょう。

騒音や匂いの問題

周辺環境によっては、騒音や匂いの問題が発生することがあります。
現地で周辺の状況を確認し、騒音や匂いの問題がないかをチェックしましょう。

近くにあると敬遠されやすい施設などの一覧は
『マイホーム【土地探し】住宅販売員が教える確認しておくべき周辺施設一覧』でチェックしておいてください。

前面道路の交通量や抜け道の確認

地図や耳に入ってくる情報では分かりにくい部分ですが、前面道路の交通量によっては騒音や目線、振動に排気ガスからによる洗濯物の汚れなど様々な悪影響を及ぼします。

こま

僕が以前担当したお客様で、
引越しをしてから前面道路が通り抜けになっていたことに気づき、後悔した方もいます

前面道路に関する詳細記事はこちらです。
『マイホーム[土地探し]【前面道路】で失敗しない為の重要ポイント3選』

通学路の確認

近年、歩行者の列に車が突っ込むなど痛ましい事故をニュースなどで見かけることがあります。

・きちんと歩道が整備されているか
・ガードレールがついているか
・見通しの悪い交差点はないか
などを自分の目でチェックしておき、子供にしっかり伝えれるようにしておきましょう。

土地の利用制限の確認

土地の利用制限とは、土地の利用によって生じる様々な問題を解決するために、土地の所有者が自由に土地を利用することができないよう制限をかけることを指します。

土地の利用制限は、国や地方自治体が定める法律や条例に基づいて行われます。

土地の利用制限の種類

土地の利用制限には、以下のような種類があります。

土地の利用制限の目的

土地の利用制限には、以下のような目的があります。

土地の利用制限の影響

土地の利用制限は、土地の所有者や利用者に影響を与えます。
例えば、建築基準法に基づく制限がある場合、建物の高さや面積が制限されるため、建物の設計や使用目的に制限が生じます。

また、都市計画法に基づく制限がある場合、土地の利用に関する制限があるため、土地の価値や利用価値が変化することがあります。

こま

マイホームを建てる為の土地探しで『土地の利用制限』まで気にする必要はあまりありませんが、そんな言葉があるんだな程度で頭の片隅に置いておきましょう。

4. 土地の価格交渉

価格交渉のポイントと注意点

不動産の価格交渉をする場合は、ポイントと注意点を理解し上手に進めましょう。

価格交渉のポイント

注意点

不動産の値引き交渉に有利なる物件の見極め方や、売り主・仲介業者・買主のお金の関係など詳しくは
マイホーム：現役住宅販売員の立場から見る値引き交渉４つのポイント
で解説しています。

5. 契約手続きと必要書類の準備

契約書の内容と確認ポイント

不動産売買契約は、不動産の売買に関する契約書であり、売主と買主の双方が合意した内容が明確に記載されています。

契約の内容

不動産売買契約には、以下のような内容が含まれます。

注意点

不動産売買契約を締結する際には、以下のような注意点があります。

以上が、不動産売買契約の内容と注意点です。不動産売買契約はとても大事なステップです。
内容をしっかり理解し進めましょう。

こま

特に、契約解除や違約金に関する部分はしっかり理解できるまで、何度でも話を聞いておくようにしましょう。

住宅ローン特約について

不動産を購入する際、住宅ローンを利用する人がほとんどですが、『住宅ローン特約』を契約内容に入れておく事で、特約の内容に沿った住宅ローン(金額や金利など)の借入が出来なかった場合手付金の放棄ではなくペナルティ無しの白紙解約にする事が出来ます。

実際にローンが通らなかったことが理由で手付金を支払い解約となるケースもあります。
万が一のため、『住宅ローン特約』の確認はしておきましょう。

必要書類の準備方法と注意点

不動産売買契約に必要なものは
・身分証明書
（運転免許証、パスポート、住民票など）
・認印(実印)
・手付金
の3点です。

手付金を支払った際にもらう領収書や振込用紙の控えは、後々住宅ローン減税の手続きに必要となるので大切に保管しておきましょう。

手付金や頭金などの詳しい解説は
『【マイホーム】頭金は貯めるべき？自己資金・頭金・手付金の違いと住宅ローンの関係』を参考にしてみてください。

まとめ

マイホーム計画において、土地探しは非常に重要です。
スムーズな土地探しを行うためには、土地探しの流れを把握し、各ステップでのポイントや注意点を理解しておきましょう。

1. 希望するエリアや予算、土地の広さなど優先順位を決める
2. 不動産会社やインターネットなどを活用して、希望条件に合った土地を探す
3. 実際に現地を見学し、周辺環境や日当たりなどをチェックする
4. 価格交渉・契約

不動産会社や専門家のアドバイスを上手に受けながら進めることが、より良い土地選びにつながります。

こま

個人で探すのも良いですが、信用できる営業マンの担当を見つけ協力してもらうのが1番の近道だと思います。

現役住宅販売員が解説！理想の土地を探すためのコツ3ステップ7つのポイント

2004年から住宅販売員をしている僕が、理想の土地を手に入れるための7つのポイントを【準備編】【お金編】【コツ編】の3つのテーマに分けて解説しています。一通りの流れをしっかり把握し自分に合った土地探しをしましょう。

ruiruiruiablog.com

2023.12.16

こま

土地探しをする為のポイントを把握し、自分に合った土地探しをしましょう。

理想の土地探し|1.準備編

まず初めに必要なのは
土地探しをするための準備です。

この３つの項目をしっかり抑えておかなければ、
せっかく理想の土地が見つかっても決断が出来ず、
終わらない土地探しに突入してしまう可能性も高くなってしまいます。

土地に関する正しい考え方を知る

【土地は見る人によって評価が違う】

例えば僕のようにずっと団地に住んできた人から見ると30坪の土地は十分な広さに感じますが、とても広い敷地で育ってきた人からすると30坪は狭いと感じることも多くあります。

土地の広さがイメージ出来ない場合は参考にしてみてください。
【マイホーム】あなたの家族に必要な土地の広さ(坪数)知っていますか？

線路沿いで育った人にはなんともない電車の音や揺れも静かな環境で育った人にとってはストレスに感じるように、同じ土地を見ても人によって評価が違うという事をしっかり認識しておきましょう。

こま

人気がある土地が自分の家族に合うとは限りません。
他の誰かではなく自分の家族にとって価値がある土地かどうかが大事です。

土地探しの優先順位を決める

【土地のイメージを出来る限り具体的に】

自分の家族にとって最良の土地を見つけるためには、優先順位をしっかりと付けなければなりません。

予算はもちろんですが、
土地そのものであれば広さや形・向きなど、
環境面であれば周辺施設や前面道路などなど項目はたくさんあります。

家族として優先すべき項目を順位付けし、
ゴールを設定することが大切です。

こま

ゴールが決まらないまま走り出しても偶然ゴールにたどり着く可能性はとても低く、遠回りにもなってしまいます。

優先順位としてよく挙がる項目はこちら
永久保存版：マイホーム[土地探し]優先順位15選チェックリスト

決断する準備をする

【不安要素を無くしておく】

準備段階で最後に大事なのが、理想の物件に出会えた時に無駄な時間をかけず決断出来るよう不安要素を無くしておくことです。

不動産はこの世に同じものはありません。
例え自分にとっての理想の土地が人気もなく、売れ残っているような土地でもいつかは売れて無くなります。

せっかく見つけた理想の物件だったのに、
下記項目のような不安や問題があり二の足を踏んでいるうち、他の人に買われてしまうなんてことは避けましょう。

こま

不安や問題は出来るだけ早い段階で解消しておきましょう。

理想の土地探し|2.お金編

マイホーム計画の中でもとても大事になのがお金の問題です。

お金に関しては、土地というよりは『マイホームの購入』に全体的に関わってくる話になりますが、ここでは下記の2項目に絞って解説します。

マイホーム購入に頭金は必要？

【頭金は必要ではない】

不動産を購入するには頭金は必要ではありませんが、契約時に手付金は必要です。

頭金を用意すればするだけ住宅ローンの額を減らすことが出来、月々の支払額も下がります。

しかし、今の賃料を払いながら頭金を貯めることと今の金利情勢を考えると、早い段階で住宅ローンを組んでしまった方が得になる可能性が非常に高いです。

こま

マイホームの購入を数年後に考えているのであれば、頑張って頭金を貯金しておきましょう

自己資金・頭金と手付金の違いと頭金は貯めるべき？の詳細記事はこちら

マイホーム予算の決め方

【月々の支払いベースで決める】

下記の表は住宅ローン借入額によって月々いくらの支払いになるかを2種類の金利パターンでまとめたものです。

表を参考に住宅ローンが組める範囲の中で、月々いくらまでの支払いなら可能なのかを考えましょう

予算の決め方は家族によって違いますが、住宅ローンがいくら組めるのかを知っておくことは大事です。

モゲチェックを詳しく知りたい方はこちらから
【モゲチェック】とは？なぜ無料？住宅販売員が徹底解説！評判・口コミは？

こま

選択する金融機関や商品の金利によって月々の支払額や総返済額も変わりますので注意してください。

予算決めのポイント4選詳細記事はこちら

理想の土地探し|3.探し方編

自分の家族にとっての優先順位が決まり、
準備が出来たらいよいよ土地探しのスタートです。

土地探しをスタートさせていくにあたり、まず初めに理解が必要なのは
『建築条件付きの土地』と
『建築条件なしの土地』では
探し方が違うという点です。

探し方を間違えてしまうと、遠回りになってしまったり無駄に営業マンの訪問や電話が増えてしまいますので気を付けましょう。

こま

効率よく物件探しをするためには、探す土地の条件に合わせた探し方をすることが大事です。

建築条件付き土地の探し方のコツ

建築条件付きの土地は数も多いため
・大手不動産情報サイト
・広告
などで比較的情報が集めやすくなっています。

この記事の【準備編】と【お金編】がしっかり出来ていれば極端に苦労することはないと思います。

こま

建築条件付きの土地を選ぶ場合は建築会社が決まっているため、どんな建物が建てれるのかしっかり確認しておきましょう。

建築条件付き土地おすすめの資料請求方法

【分割型の資料請求】
※不動産情報サイトや街で見かけた物件に対しそれぞれ自分で資料請求する

分割型の資料請求は、自分で見つけた土地の所有者に直接話を聞いたり、不動産情報サイトで個別に情報を集める方法です。

不動産情報サイトにもそれぞれ特徴があり、
【SUUMO】や
【LIFULL HOME’S】は
建築条件付きの土地や大型の分譲地にを探すには向いています。

建築条件なし土地の探し方のコツ

建築条件なしの土地を探すのは、
数も少なく難易度はかなり高めです。
・不動産情報サイト
・青刷り広告
・建築会社に依頼
・不動産会社に依頼
など様々な方法で情報収集していきましょう。

こま

新しい情報が随時更新される青刷り広告や、業者に依頼をしての土地探しが効率的です。

建築条件なし土地おすすめの資料請求方法

【一括型の資料請求】
※条件に合った物件を一括で提案してもらう

一括型の資料請求とは、
土地を探したいエリアの不動産業者や一括資料請求サービスを利用することで、不動産会社が抱え込んでいる未公開・非公開の物件情報までまとめて取得する方法です。

デメリットは、
細かな情報を相手に伝えるため、対策をしなければ業者からの連絡が多くなってしまう点になります。

Yahoo!不動産

こま

電話連絡が嫌な場合は「メールでの連絡希望」と伝えておきましょう。

物件の探し方詳細記事
【終わらない土地探しに疲れた方必見！土地探しのコツ住宅販売員が教えます】

資料請求のコツ詳細記事
【上手に物件探し】資料請求のコツ現役住宅販売員の僕が教えます

まとめ

ポイントをしっかりと抑えて進めていくことは、後悔しない土地探しをするうえでとても大切なことです。

家族によって理想の土地は違います。
ポイントを押さえ、自分に合う物件の探し方をするようにしましょう。

こま

探す土地をしっかりイメージし、最良の方法で自分に合った土地探しをしましょう。

マイホームの買い換え手順や注意点はこちらの記事を参考にしてみてください。
マイホーム|買い替えの手順とおすすめ査定方法を解説します

訳あり物件買取プロの基本情報

「訳あり物件買取PRO」とは

【訳アリ物件買取PRO】は
物件の『買取』に特化したサービスになっており、『仲介』で買主を見つけることが難しい物件や他社での買取を断られた訳あり物件も買い取ってくれるサービスです。
例えば、
火災や水害の被害を受けた物件や
再建築が難しい物件
共有名義の物件
さらにはゴミ屋敷と呼ばれる荒廃した状態の物件などがこれに該当します。

２つの売却方法・仲介と買取の違い

不動産の売却方法は『仲介』と『買取』の2種類があります。

不動産業者に依頼をし買主となるお客様を探してもらう売却方法を『仲介』
不動産業者が直接物件を買い取る売却方法を『買取』といいます。

【訳あり物件買取プロ】が買取を得意としている物件の特徴

中には適正価格で販売をする事で問題なく買主を見つけることが出来る物件もありますが、癖のある物件は仲介も買い取り業者からも敬遠されてしまいます。

手放すこと自体が難しい物件でも買取対象と出来るのが【訳あり物件買取プロ】の強みです。

こま

違法物件や再建築不可・未接道などの物件は住宅ローンがつかないため買取業者も断るケースが多いです。

運営会社Alba link(アルバリンク)について

【訳あり物件買取プロ】を運営する株式会社Alba link(アルバリンク)は、長年の経験と幅広いネットワークを活かして、訳あり物件買取プロの運営を行っています。

下記のように、
多くのメディアにも取り上げられている日本全国で不動産買取サービスを提供する大手企業です。

日本全国での対応能力

訳あり物件買取プロは、日本全国での対応能力を持っています。

つまり、どこに住んでいても、特殊な不動産物件の売却や相談を行うことができます。
地理的な制約はほとんどありません。

訳あり物件買取プロの特徴

どんな物件でも無料査定・金額提示

訳あり物件買取プロを運営しているアルバリンクは独自ノウハウを持っており、他社では思いつかないような方法で訳あり物件を再生しています。
このため他社が買取を断るような条件の物件でも、買取不可となることがありません。

そのため他社で仲介や買取を断られた物件でも無料査定・金額提示が受けれます。

事例: 事故物件、再建築不可物件、共有持ち分の買取、ゴミ屋敷

訳あり物件買取プロは、様々な特殊な状況下にある不動産に対応します。

例えば、交通事故や自然災害があった事故物件、再建築が難しい建物、共有名義の物件、そしてゴミ屋敷と呼ばれる状態の物件も買取可能です。
これにより、多くの売主が新たな可能性を見つける手助けを受けています。

訳あり物件買取プロの評判・口コミ

調べていると他社に断られた・どうすれば良いのか分からないなどの悩みを持った方たちの感謝の書き込みが非常に多かったのが印象的でした。

気になるみんなの評価・口コミをいくつか紹介させていただきます。

良い口コミ

木に覆われ車も入らない相当なゴミ屋敷であり、どこに相談しても断られていましたが条件を相談の上前向きに検討して頂き、この度売却まで至ることが出来ました。

相続はしたがどうしようもない家であったので家族一同救われた気持ちでとてもありがたく思っています。

顔を合わせず売却することに不安があった私にも丁寧に対応して頂きテレビ通話でご説明頂きとても助かりました。

どこに行っても断られている方や多少手出しがあってでも手放したい家がある方にはおすすめだと思います。

この度はありがとうございました

先日はお世話になりましてありがとうございました。親戚が介護施設に入所し、空き家状態になっていた物件を査定して頂きました。アルバリンクさんに査定をお願いする前に知り合いの不動産屋さん等に査定を依頼したのですが、車道に面しておらず車が家の前まで入っていけなかったり、道幅も非常に狭く、いわゆる「再建築不可物件」であった関係もあってどこからも断れ困っていました。市に寄贈するか等親族で考えていたところ、知り合いから「他で断られた物件も買い取ってくれる不動産屋さんを知っている」とのことで、アルバリンクさんをご紹介頂きました。早速相談させて頂いたところ、非常にスピーディー且つご丁寧に対応してくださり、色々なパターンを検討し打ち合わせを重ねさせて頂いた結果、無事に買い取って頂くことが出来ました。本当に助かりました。ありがとうございました。周りで不動産物件の買取業者さんを探している人がいたら、自身を持ってアルバリンクさんを紹介したいと思っています。

こま

テレビ電話やライン・メールなど、柔軟に対応してくれるのはありがたいですね。

瑕疵条件を集めたような物件で、他社さんも匙を投げるような物件でした。担当者さんは終始丁寧に対応して下さり、返信も早く安心してお任せ出来ました。処分費用でマイナスになるかと思われた所買い手も見つけて下さり大変助かりました。

他の大手さんは問い合わせても返信も寄越さない所もあったりしましたが、AlbaLinkさんはあまり利益にならないような、うちの物件でも最後まで真摯に対応して下さいました。お困りの方は一度相談されてみるのをオススメします。

こま

「再建築不可」のような物件は断られてしまうケースも多いですが、【訳あり物件買取プロ】はしっかり打ち合わせを重ね解決策を模索してくれます。

年間買取相談3,000件超で、しかも買取率が92%もあるのは、どんな物件でも真摯に向き合いお客様に柔軟に対応する会社の姿勢のたまものですね。

悪い口コミ

口コミがとても良かったので査定をお願いしてみましたが、メディアにも取り上げられているということですし恐らく依頼が立て込んでいてお忙しいのでしょうけども、もうすぐ一ヶ月経過しようとしてもそのままだったので宣伝と違ってがっかりしました。どんな物件でも対応しますとありますが、実際は人やその物件によって寄ってかなり差が出て来るのだと思いました。

僕も住宅販売営業の仕事をしているので良く分かりますが、待たされていると不安になりますし、自分だけかなと思ってしまう事もありますよね。

地域によって選別する様な事はなく、情報管理が行き届いていなかった事が今回ご迷惑をお掛けしてしまった原因であったと反省しております。情報管理体制を強化し、再発防止に努めて参ります。

こま

地域によって遅れが生じるわけでは無く、このケースに関しては、情報管理が行き届いておらず会社側のミスだったようです。

ホームページを拝見し査定をお願いしました。が、リフォーム費用などが嵩む等の理由で買取を拒否されました。どんな不動産でも買取可能と書いてあり期待していた分残念でした。

訳アリ物件買取プロのホームページにも、買取率92％との記載があります。
100％ではないので仕方ないですが残念ですよね。

仰る通りホームページでの表記は誤解を招く可能性があり、現在修正の対応をしております。せっかく信頼頂きお問い合わせを頂いたにも関わらず、ご期待に沿えない結果となってしまったことをお詫び申し上げます。また機会がございましたら是非宜しくお願い致します。

こま

書き込みに対しても真摯に対応し、表記や買取できなかったことに対して謝罪しているあたりは、好感が持てます。

訳あり物件買取プロを利用する６つのメリット

物件の所有者によって状況が異なるため理由は様々ですが、不動産業者が物件の買取を行うことはよくあることです。

買取を行う業者はたくさんありますが、【訳あり物件買取プロ】を利用する人は多く、
年間相談実績は3,000件超・お客様満足度は97.2％となっています。

その理由はたくさんありますが、
ここでは【訳あり物件買取プロ】が選ばれる理由を7つに絞り解説していきます。

最短で即日の現金化

仲介と違い、
売り出すための準備もなければ買主の内覧もありません。

物件の所有者と【訳あり物件買取プロ】の1対1の取引になるため、とにかくスピードが速く最短で即日の現金化が可能です。

急いで資金を必要とする人にとって大変魅力的です。

こま

たとえば、急な転職や急な移動などで不動産を早く売却したい場合にかなり助かりますね

売却後の責任が無い

訳あり物件の場合、どうしても売却後のトラブルが心配ですが、一般の方同士の取引になる仲介の場合と違い、【訳あり物件買取プロ】ではアルバリンクが自社で買取をします。

相手がプロのため売却後の責任(契約不適合責任)を負う必要がありません。

近隣の方に知られずに売却できる

訳あり物件買取プロは直接買取になるため、仲介のように買主を探すわけではなく販売活動や書類作成の手間が必要ありません。

売りに出すことを近隣の方に知られることなく売却を進めることが出来ます。

途中で売却の話が立ち消えしない

一般の方が取引相手となる仲介の場合、相手側の心変わりや住宅ローンの審査状況によっては契約後に話しが流れてしまう可能性があります。

しかし、【訳あり物件買取プロ】は業者のため買主側の都合で話が立ち消えになる心配がいりません。

仲介手数料がかからない

仲介での売却の場合は3％+６万円の仲介手数料が必要となりその分手元に残るお金がマイナスになりますが、買取の場合は手数料がかからず、諸費用は数万円の登記費用のみとなります。

お客様満足度は97.2%

どんな物件でも無料査定・買い取り額の提示が可能なため、
【訳アリ物件買取PRO】は業界内でもお客様満足度が非常に高く安心して利用できます。

結論：訳あり物件買取プロの評判は良い！売れない不動産を依頼しよう

訳あり物件買取PROの口コミ評判は、そのスピードや他社から断られた物件に対応してもらえたなど、
良いものが多く、悪い口コミはほとんど見つけることが出来ませんでした。

もちろん、悪い口コミも存在はしますが、不動産の売却に困っているのであれば相談してみる価値は十二分にあると思います。

まとめ

買取プロの特徴

訳あり物件買取プロは、独自のノウハウと経験を活かして、訳あり物件を再生・再販する能力を持っているため、難しい物件に対処でき買取は驚異の92％となっています。

訳あり物件の売却はとても難しくデリケートな問題のため、適切なプロフェッショナルを選ぶことが成功の鍵です。

メリットの要点

訳あり物件買取プロを利用することで、瑕疵担保責任がないため、売主のリスクを軽減できます。
また、手数料が発生しないため、コスト面でもメリットがあります。

これに加えて、迅速な現金化と隠れた売却の可能性があり、売主にとって非常に魅力的な選択肢となります。

不動産の売却をするには仲介と買取がありますが、不動産の中には様々な理由により買主を探すのが困難な物件もあります。

【訳あり物件買取プロ】は所有者のニーズに寄り添い、必要であれば何度も打合せを重ね解決策を提案してくれます。

日本全国対応で、どんな物件でも無料査定・金額提示可能なので売却にお困りの方は1度相談してみてください。

【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

【最強の節約術は正しい住宅ローン選び】5,000万円の住宅ローンだと金利0.1%で総返済額は約100万円変わる！勤続19年現役住宅販売員の僕が、今話題の住宅ローン選びオンライン総合サイト【モゲレコ】をサービス利用のデメリットまで徹底解説。

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2024.03.09

マイホームの買い替えで後悔しない為の正しい手順とおすすめ査定方法を解説します

マイホームの買い替えは自宅の売却が絡む分複雑になります。現役の住宅販売員が【買い替えの手順】と【注意ポイント】【実際の失敗実例】を紹介していますので、理想のマイホームを手に入れるために参考にしてもらえたら嬉しいです。

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2024.02.01

こま

おすすめする理由は
知識が無くても住宅ローン選びが出来るのが1番のポイントです。

【モゲチェック】は有名なインフルエンサーや、テレビ番組・新聞でも取り上げられており、登録者数は13万人を超え今も増え続けています。

この記事ではそんなモゲチェックの口コミ・評判を紹介。
また、住宅販売員の目線からモゲチェックのメリット・デメリットなどもあわせて徹底解説します。

こま

賢い住宅ローン選びで月々の支払いを減らすことはとても大きな節約になります。
その分家族旅行や外食などの機会を増やし家族の生活をより豊かにしましょう。

モゲチェック(モゲレコ)とは？

【モゲチェック】とは
全国にある数多くの金融機関が取り扱っている住宅ローンを、利害関係なしに
一括で比較提案してくれる住宅ローン選びのオンライン総合サイトです。

住宅ローンの金利の比較や申し込みまでできるサイトは数多くありますが、
・AIが判定した融資承認率や、
・おすすめ理由から個別のアドバイス、
・住宅ローンのプロへの相談
まで出来る無料サービスはモゲチェックだけです。

登録者数20万名突破！モゲチェック

登録者数10万名突破！モゲチェック

住宅販売員から見るモゲチェックの便利なところ

住宅ローンの審査基準や金利の優遇査定ポイントには、金融機関ごとにそれぞれ特徴があり、それらすべてを把握し、個人で自分に合った住宅ローンを探し出すのは不可能に近いくらい難しいことです。

例えば、同じ金融機関に申し込みをしても、
『勤続10年公務員自己資金2割の方』と
『開業間もない自営業フルローンの方』では
同じ金利で借入が出来る可能性は低いのです。

不動産業者に任せると『ローン手数料』がかかる業者もあり、専門的な知識が必要なのが住宅ローンですが、モゲチェックを利用すると
知識がなくても無料で自分に合った住宅ローン選びが出来ます。

モゲレコで300万円近く節約できるかも

住宅ローンの金利は金融機関によって違い、毎月変動する可能性があります。

例えば、35年固定と言えば『フラット35』が有名ですが、
実は様々な金融機関が35年固定の商品を取り扱いをしており、金融機関によって金利も違います。

金利が変わると月々の返済はもちろん総返済額も大きく変わります。

下記の表は
2024年3月度時点の各金融機関で
4000万円の住宅ローンを35年固定と変動金利で借入した場合のシミュレーションです。

35年固定のりそな銀行とフラット35を比較すると、
月々の支払が7,060円
総返済額が2,966,978円
0.355%の金利の違いでこんなにも差が出てしまいます。

こま

同じ商品でも、
選択する金融機関で毎月約7,000円支払いが変わり、
総返済額はなんと約300万円も差が出ます。
毎月の外食や、車の購入も可能な金額ですね。

これがしっかりと住宅ローンを選ぶ重要性の1つの要因です。

住宅ローン選びに正解を。モゲチェック

なぜ無料で利用できるの？

これだけ便利なサービスが無料で利用できる理由は、そもそもの仕組みが個人から利益を得る仕組みではなく登録されている金融機関からの広告費で運営されているサービスだからです。
借入成功時の報酬なども一切かからず無料で利用できます。

こま

利用料を取る必要がないのでしつこい営業や電話も一切ありません。
安心して無料で利用できます。

運営会社情報

モゲチェックを運営している株式会社MFSは、メガバンク・ネット銀行・地方銀行などの各種金融機関出身者や、住宅ローン実務に携わってきたメンバーで構成されている精鋭集団です。銀行の内情や審査に精通しているため、正確な情報と精度の高い分析をすることができ、このことが、他に類をみない住宅ローンサービスの提供を可能にしています。

引用元：モゲチェック公式ページ

掲載されたメディア紹介

こま

数多くのテレビや新聞でも取り上げられています。

TVや新聞でも話題！モゲチェック

取り扱い金融機関

こま君

数多くの金融機関の中から、最もお得になる金融機関を紹介してくれます。

こんな人におすすめ『モゲチェック(モゲレコ)』

冒頭でもお伝えしたように、知識が無くても住宅ローン選びが出来るのがモゲチェックの特徴です。

しつこい電話や営業もないので、
住宅ローンを組んだばかりで借換が出来ない方以外は登録しておいて損はありません。

モゲチェック(モゲレコ)の評判・口コミ

気になるみんなの評価・口コミをいくつか紹介させていただきます。

モゲチェック(モゲレコ)の相談機能の活用

借換メリットが570万円も？

https://twitter.com/alfdnifd/status/1505325065600376834

twitter.com

リベラルアーツ大学で紹介

https://twitter.com/mogecheck/status/1475595644287201283

twitter.com

借換で金利が半分以下に

こま

提案とコメントが、しっかり個人に合わせて作られているのが分かります。

利用者全員が満足のいく結果を得られるとは限りませんが、利用してみて損はありません。

登録者数207万人(2022年7月3日時点)を誇る大人気Youtubeチャンネル、リベラルアーツ大学両学長さんも「モゲチェック」を紹介されています。

提案を受けるだけでなく、相談も出来るのは安心ですね。

モゲチェック公式サイト

モゲチェック(モゲレコ)の注意点・デメリット

10万人以上の登録者を誇る『モゲチェック』ですが、もちろんメリットばかりではありません。

注意点とデメリットを理解して上手に利用しましょう。

1.利用者の年収や勤務先によってはサービスが向いていない

モゲチェックでは、借入可能な金融機関が限られてしまう属性の場合は満足のいく提案を受けれない可能性があります。

2.完全オンラインサービス

登録利用は簡単な操作で出来ますが、完全オンラインサービスのため実店舗がなく、
相談はチャットでのやり取りになります。

無料で住宅ローンのプロに相談できるメリットは大きいですが、対面や電話相談をしたい方は少し物足りなく感じてしまうかも知れません。

3.借入れを保証するものではない

モゲチェックではAIによる融資承認確率が分かりますが、審査結果を保証するものではありません。

金融機関での審査の場合、個人信用情報に基づき過去の借入れ履歴なども含めた審査となります。
モゲチェックのサービスの中に金融機関への事前審査(仮審査)もありますので、不安がある方は利用してみてください。

4.必ずしも各金融機関の最低金利で借り入れが可能なわけでは無い

企業や1部の不動産会社と提携している金融機関もあり、企業や不動産会社からの紹介を受けた方が金利が安くなる場合もあります。

こま

モゲチェック と併用して探すのがおすすめの使い方です。

モゲチェックのオンライン提案【モゲレコ】５つの分かる・２つの出来る

モゲレコ5つの分かると2つの出来る

自分に合った住宅ローンが分かる

希望条件や情報を入力することで、
自分に合った住宅ローンを探して提案してくれます。

融資承認確率が分かる

金融機関によって審査基準には違いがあります。
モゲチェック(モゲレコ)は金融機関ごとの審査特徴を加味し、融資承認率まで教えてくれます。

アドバイスでお得に借りる方法が分かる

・自己資金を増やす
・返済中の車のローンを完済する
・ペアローンにする
など、条件を変えることで、融資可能額が増えたり金利の優遇幅が増えたりと、住宅ローンを有利に利用できることがあります。

こま君

モゲチェック(モゲレコ)は、登録した情報をもとに有利に住宅ローンが組めるようアドバイスもしてくれます。

銀行ごとの違いが分かる

金利や条件など、複数の金融機関の違いを表で一括比較をすることもできます。

住宅ローンの流れが分かる

安心して進めることが出来るよう、実際に住宅ローンを利用するまでの手順も教えてくれます。

事前審査の申し込みが出来る

住宅ローンの事前審査(仮審査)をしておくことで、住宅購入予算の把握も出来ますし、スムーズに物件購入の手続きができるようになります。

質問・相談ができる

チャット機能を利用することで、住宅ローンのプロに相談が出来ます。

まとめ：住宅ローンを利用するならモゲレコを上手に活用しましょう

モゲチェックは
住宅ローン選びのオンライン総合サイトです。

今や情報は手に入れたいだけ手に入れられる世の中ですが、
その情報を見極め選別するのはとても難しい事です。

しかし、
このモゲチェックは膨大な量の住宅ローン情報から無料であなたに合った提案をしてくれます。

こま君

5,000万円の住宅ローンで、金利が0.1%変わると35年間で総返済額は約100万円変わります。

これから住宅ローンを借りる方は
後悔しない住宅ローン選びのために。

現在住宅ローンを組んでいる方は
お得な借換をする為に。

モゲチェックを利用してみてはいかがでしょうか。

登録者数20万名突破！モゲチェック

実はこの『マイホーム購入に必要なお金』を抑えておかないと、気に入った物件があっても契約が出来ないなんてことになってしまう可能性があります。
何故なら1円も使わずに不動産の契約は出来ないからです。

不動産取引に出てくるお金についてしっかりと理解しておきましょう。

こま

この記事を読むと、マイホームの購入に必要な金額の考え方が分かり、すぐにお家探しが出来るのか預金を優先するべきなのかまで分かります。

【マイホーム購入】自己資金・頭金・手付金の違いは何？

『自己資金』『頭金』『手付金』
これら3つの言葉は同じ意味合いだと勘違いしている人も多いですが実はそれぞれ異なります。

手付金＜頭金＜自己資金の順番で金額が大きくなっていくのですが、実際にマイホームの購入に必要な部分は『手付金』となります。

不動産売買における自己資金とは

『自己資金』とは
マイホームに関わることに使用できるお金のことを指します。

上記のような生活をスタートさせるために使うお金や、登記費用・銀行費用などの諸費用なども含まれます。

不動産売買における頭金とは？

『頭金』とは
購入する物件そのものに対して使用することのできるお金のことを指します。

不動産売買における手付金とは？

『手付金』とは
物件の契約時に用意できるお金のことを指します。

頭金(手付金を含む)の平均はどれくらい？

マイホーム購入にあたり、どれくらいの年収でどれくらいの頭金を用意しているものなのでしょうか。

以下は2020年にフラット35を利用した方の世帯年収と頭金の平均額です。

注文住宅や土地付注文住宅を購入している方の頭金が、建売住宅を購入している方より高くなっている理由は、注文住宅や土地付注文住宅の方が建売住宅と比べると諸費用が多くかかるためだと考えられます。

『自己資金』と住宅ローンの関係

住宅ローンとは
『自分が住む住まいに使い道を限定し利用できるローン』です。

住宅ローンは、あくまで『お家を買うためのローン』のため物件価格が上限の商品です。
頭金を多く用意すればその分住宅ローンの借入額が減る事になります。

住宅ローンが使える物件価格以外の諸費用については、通常諸費用ローンを併用する形となります。

こま

しかし近年では他の金融機関との差別化を図るため、『購入諸費用』はもちろん引越し代などの『新生活諸費用』まで住宅ローンに組み込めるようにしている金融機関もあります。

【マイホーム購入】フルローンとは？

お家探しをしている中で『フルローン』という言葉を聞いたことのある方も多いと思います。

『フルローン』とは『頭金』無しで物件価格をすべて住宅ローンに組み込み借り入れをする事を指します。

こま

初めに手付金の用意は必要ですが、引き渡し完了後には手元に手付金と同額が残る住宅ローンの組み方です。

【モゲチェック】とは？なぜ無料？住宅販売員が徹底解説！評判・口コミは？

『自己資金』『頭金』は無くても良いが『手付金』は必要です

『自己資金』『頭金』『手付金』の中で1番大事なのは『手付金』です。
なぜなら『手付金』が用意できないと不動産の契約は成立しないからです。

法律の部分になってくるためあまり深掘りはしませんが、簡単に説明すると手付金には以下の３つの意味合いがあります。

こま

このような理由から手付金は必ず契約に必要となります。

手付金の詳しい説明はこちらの記事がとても分かりやすかったです。

必要な『手付金』の額は売主・建築会社によって違う

契約に必ず必要となる手付金ですが、いくら用意すれば良いのでしょう。

『手付金』は物件価格の1割相当額が相場です。
そのため大手ハウスメーカーなどでは、1割の『手付金』が用意出来なければ契約自体を断られるケースもあります。

ただし、一部のハウスメーカーや建築会社などでは、『手付金』の額を少額にして契約するなどの相談が出来ることも多々あります。

希望の建築会社がある場合などは事前に確認しておきましょう。

こま

ウッドショックの影響もあり、建築業界も大変な時期です。
今後は少額手付での契約が今まで以上に難しくなるかも知れません。

『頭金』は先に貯めるべき？

「お金を貯めてから買うべきですか？」と質問を受けることがよくありますが、答えは「NO」です。

マイホーム購入が可能な状況で気に入った物件が見つかったのであれば買うべきです。

もちろんマイホーム購入のためには『手付金』は必要ですが、『自己資金』を貯めてからお家を買うのはデメリットも多くおすすめできません。

とは言え『あくまでも現状貯金が無い状態』というのが前提の話であって、何らかの事情があり、〇年後にマイホーム購入予定という方は『自己資金』は貯めておくべきです。

こま

『自己資金』を先に貯めてからマイホーム購入をするデメリットと
『自己資金』が多い事によるメリットを解説していきます。

『自己資金』『頭金』を貯めるよりもマイホーム購入を優先するべき理由

住宅ローンを上手に使う事で『自己資金』や『頭金』は無くてもマイホームの購入は出来ます。
買える状況であれば買えるときに買っておくべきです。

こま

ここでは自己資金を貯めるよりもマイホーム購入を優先するべき理由を
『金銭面からの理由その１』と
『金銭面以外の理由その２』
に分けて書いていきます。

理由その１(金銭面)

『自己資金』を貯めて、少しでも住宅ローンを組む金額を少なくしたいという気持ちも分かります。
とは言え、今の家賃を払い続けるのは勿体なくないですか？

例えば、諸経費込みで4,000万円の物件を買う場合、頭金を含めたトータルの返済額を比較すると下表のようになります。

頭金を多く入れたほうがトータルの住居費負担は軽くなります。
しかし、この試算例で言えば、頭金を100万円増やしたとしても、トータルで14万円くらいしか負担は軽くなりません。

1年かけて頭金を100万円増やせても、
その1年間の家賃負担は14万円を超えてしまう人も多いと思います。

こま

考え方はひとそれぞれですが、目標の自己資金を貯めるのにどれくらいの期間が必要となるのかをしっかり把握しておく事は大事です

理由その２(金銭面以外)

金銭面以外でも貯金よりも購入を優先すべき理由はあります。
大まかに分けると以下の４つになります。

上記４つの理由詳細記事はこちらです。
マイホーム購入のタイミングはいつ？住宅販売員が答える今買うべき理由４選

自己資金が多い事によるメリット

自己資金を先に貯めるべきではないと書き続けてきましたが、それはあくまでも
『今から貯めるべきではない』という意味であって、現段階・もしくは購入予定時期に自己資金が多いに越したことはありません。

こま

自己資金が多ければ多いほど、選べる物件や住宅ローンの使い方などの選択肢は広がります。

住宅ローンを使わずマイホームを現金一括で購入する場合のメリット

現金一括でマイホームを購入する場合、大きく分けると金銭面とそれ以外のメリットがあります。

こま

まずは金銭面のメリットから見ていきましょう。

住宅ローンの利用がなくなるとそれに伴う登記費用や手数料もかからなくなります。

こま

次は金銭面以外のメリットを見ていきましょう。

以上が現金一括購入のメリットになります。

こま

ただし、今は金利も低く住宅ローン控除も利用できるので、手持ちの現金を使い上手に資産運用できるのであれば住宅ローンの利用も選択肢の１つだと思います。

マイホームの購入に『頭金』を多く入れる事のメリット

そもそもマイホーム購入に必ず『頭金』が必要という事はありません。
しかし『頭金』を多く入れる事によるメリットもありますので紹介していきます。

以上が頭金を多く入れる事によるメリットです。

こま

メリットも大きいため、自己資金に余裕がある方は現金一括や頭金を多く入れる形での購入も検討してみてください。

まとめ：自己資金は多いに越したことは無いが、お家探しを優先させるべき

マイホーム購入には物件の1割相当額の手付金が相場となっていますが、売主・建築会社によっては少額手付の相談が可能な場合もあるので確認しておきましょう。

マイホーム購入希望時に自己資金があるなら頭金を入れるメリットはありますが、今から自己資金を貯めることはお勧めできません。
フルローンという考え方もありますので、購入できる状況であれば購入優先で動きましょう。

こちらの記事は現役住宅販売の僕が物件調査の際使っている資料請求のコツです。
良ければ参考にしてみてください。

【住宅販売員が解説】モゲチェック(モゲレコ)はなぜ無料？評判・口コミは？

【最強の節約術は正しい住宅ローン選び】5,000万円の住宅ローンだと金利0.1%で総返済額は約100万円変わる！勤続19年現役住宅販売員の僕が、今話題の住宅ローン選びオンライン総合サイト【モゲレコ】をサービス利用のデメリットまで徹底解説。

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2024.03.09